Columna

¿Hacia a dónde vamos?

Los términos edificio inteligente, sustentabilidad, edificios verdes y LEED han caído en el uso cotidiano y han perdido, hasta cierto punto, un significado y compromiso profundo.

Sin lugar a dudas, la industria inmobiliaria ha evolucionado para crear edificios más eficientes, ya sea por beneficios fiscales, necesidades propias expresadas por el mercado, competencia en la zona o simple moda. Hoy es difícil encontrar un edificio que no vaya en una tendencia sustentable o de eficiencia; sin embargo, es válido preguntarse si los productos y servicios con los que cuenta el mercado satisfacen las necesidades de los desarrolladores inmobiliarios o solamente se utilizan para completar una especificación o argumentar una.

En la actualidad, casi todos los inmuebles de alto nivel cuentan con un desarrollo de arquitectura e ingeniería eficientes, lo que incluye una selección de sistemas de enfriamiento y control de alto desempeño, selección de refrigerantes más ecológicos, estudio de sombras y utilización de parteluces en fachadas, vidrios de altas especificaciones térmicas, plantas de reciclamiento de agua, elevadores de alta eficiencia o plantas de respaldo para usarse en horario donde el precio de la energía es más elevado. Existen, para ello, alternativas suficientes y actualizadas, a la altura o mejores que en cualquier parte del mundo.

El asunto que se convierte en una incógnita es saber si durante la etapa de adaptaciones finales de los inquilinos y, principalmente, de operación se obtiene el rendimiento de diseño de cada sistema instalado y cada idea considerada en el proyecto.

En esta etapa, hablando de inmuebles para renta, se pueden perder los objetivos del diseño original si no están bien descritos los alcances, bondades y capacidades de cada sistema, y si no se tienen los mecanismos y reglamentos adecuados para que los usuarios finales realicen su diseño en concordancia con las ingenierías básicas del edificio.

Una vez que se hacen las adecuaciones finales del edificio con la ocupación total, es cuando se debe de sacar el mayor provecho de las características de los inmuebles; sin embargo, el gran misterio es si en este momento están alineados los intereses de la operación y el mantenimiento con aquel, a veces tan lejano, diseño conceptual original.

Hace 30 años, el reto era implementar los sistemas en los edificios. Hoy, el reto es utilizarlos y hacer con la información que estos sistemas proporcionan los ajustes en los equipos y costumbres de los inmuebles para optimizar su desempeño. En este sentido, una expectativa que se tiene es que los edificios demuestren adaptación a las demandas de operación de manera efectiva.

Ese nicho no está cubierto con la suficiente calidad y cantidad de asesores, parte de las instalaciones y puesta a punto de los sistemas. En este sentido, se tiene una gran necesidad de servicios de asesoría que le devuelvan al propietario un retorno específico por sus inversiones en sistemas.

Este segmento del mercado requiere madurar de ambas partes, no solamente del lado de los proveedores, sino de los mismos inversionistas y propietarios. Algo similar ocurrió al inicio de esta industria, cuando los presupuestos de inversión no contemplaban un renglón para sistemas de control, automatización y ahorro de energía. Actualmente, todos los desarrollos en su etapa de construcción consideran estos sistemas; no obstante, del lado de los inversionistas no ocurre lo mismo en la asignación de personal o presupuesto de operación.

En contraparte, las empresas de instalación y asesoría deben de identificar este segmento como una oportunidad y destinar recursos humanos a especializarse en estos servicios. Debe existir el reconocimiento. No es lo mismo instalar y poner a punto sistemas, que optimizarlos cuando se encuentran en operación. Este segmento es el que más oportunidades ofrecerá en el futuro inmediato, considerando que se han venido acumulando instalaciones de edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y plantas industriales por más de 30 años, cuando se inició ese embrión de sustentabilidad en el mercado mexicano.

SERGIO GONZÁLEZ

Director de Patrimonio 
Inmobiliario de Grupo Danhos