México es el país con el mayor número de centros comerciales en Latinoamérica: 720 inmuebles que representan más de 25 millones metros cuadrados rentables y uno de los mejores índices de retorno del continente (cap rate de 7.5 y 9.5 por ciento).
Los desarrollos de usos mixtos se caracterizan por la compactación de espacios y la integración de núcleos urbanos, diversificando el uso de suelo con el máximo aprovechamiento de los metros cuadrados construidos y la mayor conversión en área vendible o rentable.
En espacios comerciales, los desarrollos idóneos son aquellos donde los usos son complementarios al detonar un flujo constante de usuarios con el máximo aprovechamiento de las áreas no vendibles (zonas comunes, amenidades y, sobre todo, estacionamiento).
Una mezcla ideal es aquella donde en el lugar del terreno se encuentran oficinas, hotel, departamentos y área comercial. El hotel permite un flujo continuo de visitantes al centro comercial y se alimenta de las oficinas, con la ventaja de que opera con una menor necesidad de estacionamientos y en horarios distintos. El núcleo habitacional, por su parte, detona la convivencia urbana dentro del desarrollo y mejora los requerimientos de inversión al favorecer la liquidez del proyecto, combinando los ingresos a corto plazo (producto de la venta) con la rentabilidad a largo plazo (producto de la renta) en un negocio patrimonial.
El problema de fondo del desarrollo de usos mixtos es que el uso fundamental tiende a ser demeritado por el uso dominante. El fundamental es el más rentable y el dominante es aquel en el que se pueden construir más metros por razones de diseño o de reglamentación.
En las ciudades de México, Guadalajara y Monterrey, por razones del costo de la tierra y regulación del uso de suelo, tienden a proliferar los desarrollos de usos mixtos en los que existe comercio y vivienda, o comercio y oficinas. Estos representan un campo pobre para el desarrollo del retail y un componente de riesgo si no se toma en cuenta la tendencia presente y futura de saturación de strip malls en las zonas urbanas de mayor densidad y nivel socio económico.
De este modo, los desarrollos de usos mixtos más idóneos para espacios comerciales son aquellos que tienen una oferta amplia de usos, integrándose como punto de encuentro urbano que beneficia la movilidad, mejora la convivencia, favorece la verticalización y optimiza el regreso a ciudades que caminan y conviven.
Alberto Limón Figueroa
Fundador de Consulta®, empresa especializada en la planeación y administración de proyectos inmobiliarios. Cuenta con más de 30 años de experiencia en planeación y administración de proyectos inmobiliarios y desarrollos de infraestructura de largo alcance.
