Con más de 40 años de experiencia en el sector de los bienes raíces y un temple a prueba de crisis, pocas cosas desaniman al actual Director General Adjunto de Fibra Uno. Hoy, Gonzalo Robina apuesta por el mercado industrial, el único que no se ha visto desacelerado por la pandemia
Ricardo Donato / Fotografía: Rubén Darío Betancourt
Aunque la pandemia de coronavirus trastocó la dinámica del sector de la construcción y de los mercados inmobiliarios en 2020, hay hombres y empresas cuya experiencia acumulada y dominio del negocio les ha permitido salir avante de su impacto.
Fibra Uno (FUNO), el primer y más grande fideicomiso de inversión de bienes raíces en México, es un buen ejemplo. A la fecha, su portafolio consta de 647 propiedades, para un total de 10 millones 512 mil metros cuadrados (m2). De este total, 194 son bienes inmuebles industriales (5 millones 723 mil 500 m2), 147 comerciales (2 millones 786 mil, 600 m2) y 100 más oficinas (1 millón 309 mil 000 m2).
Con presencia en los 32 estados del país y más de 9 mil inquilinos, se trata de un peso pesado del sector de las fibras, con un volumen de negocio y capitales que lo llevó a ser el primer fideicomiso en cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores en marzo de 2011.
Capitanear un coloso inmobiliario de esta magnitud no es tarea fácil y requiere de un hombre de igual tamaño, infatigable, con una visión integral de los avatares y oportunidades del real estate global.
Ese hombre es Gonzalo Robina, Director General Adjunto de FUNO, quien no ha parado de trabajar a pesar de la contingencia sanitaria por la covid-19: “no hay crisis que aguante veinte horas de trabajo diarias”, confiesa en entrevista con Smart Building.
Su temple ganador y audaz perspectiva del negocio quedan manifiestos en la siguiente conversación.
Somos líderes en los tres segmentos: comercial, industrial y de oficinas. Si FUNO fuera tres fibras diferentes para cada uno de esos mercados, también serían las más grandes. El tamaño sí importa”: Gonzalo Robina
Smart Building (SB): ¿Cómo surge la vocación de Gonzalo Robina por el negocio de los bienes raíces?
Gonzalo Robina (GR): Empecé mi carrera hace 41 años exactamente. Vengo de una familia dedicada al tema del real estate de toda la vida. Desde que nací, mi padre se dedicaba a esto. El oficio lo aprendí en la sobremesa de mi casa. Estudié Administración de Empresas y luego una maestría en Finanzas, pero toda mi vida me he dedicado a los bienes raíces. Nunca dudé en dedicarme al real estate. No sé hacer otra cosa, no me interesa hacer otra cosa y para mí es una pasión.
SB: ¿Cuándo debuta FUNO en la Bolsa Mexicana de Valores y cómo cambió esto el panorama del mercado inmobiliario nacional?
GR: La colocación en bolsa fue en marzo de 2011. Existe un antes y un después de FUNO. Anteriormente los desarrollos se hacían de una manera muy rudimentaria. Juntábamos un grupo de familia y amigos, levantábamos capital, hacíamos un desarrollo, éste se vendía y luego se distribuía la ganancia entre los inversionistas. Rara vez se rentaba. No se contaba con el fomento institucional para la construcción. Lo que hizo FUNO fue atraer recursos, tanto locales como extranjeros, para impulsar de forma sustancial el mercado de los bienes raíces. FUNO vino a mover y potencializar el negocio inmobiliario en México, realmente fue un parteaguas.
SB: ¿Cuáles son las principales características del modelo de negocios de FUNO?
GR: La más importante es el tamaño. Somos líderes en los tres segmentos: comercial, industrial y de oficinas. Si FUNO fuera tres fibras diferentes para cada uno de esos mercados, también serían las más grandes. El tamaño sí importa. Por ejemplo, el mercado de oficinas en México es de nueve millones de metros cuadrados, aproximadamente. Nosotros tenemos arriba de un millón. Otra ventaja es la liquidez a través del mercado, que nos ha permitido atraer a los grandes inversionistas internacionales. El número de acciones de FUNO que se intercambian de manos a diario es enorme. También instituimos la tradición de hacer distribuciones trimestrales del dividendo entre los inversionistas, no sólo una vez al año. Esto es equiparable a invertir en un bien inmueble y recibir las rentas cada trimestre. Fuimos los primeros en impulsar este modelo y ahora el resto de las fibras lo emulan.
SB: Actualmente, ¿cuántas propiedades abarca el portafolio de FUNO en el país?
GR: A la fecha contamos con 647 inmuebles que suman más de diez millones de metros cuadrados rentables. Como dato curioso, al día de hoy tenemos una ocupación del 93.3 por ciento. Tenemos presencia en los 32 estados de la república mexicana. La mayor concentración la tenemos en la Zona Metropolitana del Valle de México. Otra característica que nos diferencia de la competencia es la ubicación de nuestras propiedades: location, location, location. Cada una de las compras que hacemos es muy pensada. Aún cuando no está prohibido invertir fuera del país, la verdad es que estamos comprometidos con México. El ciento por ciento de los recursos de FUNO están invertidos dentro del país.
SB: ¿Cuál ha sido el impacto de la pandemia de la covid-19 en las finanzas de FUNO?
GR: En el tema de la ocupación no ha habido mucho cambio. Si hemos tenido algún caso de quien no ha renovado un contrato, pero la verdad no ha sido tan sensible. Hay mucha polémica de cómo afectará la pandemia al mercado de oficinas, de si se van a vaciar o no. Muchas compañías dejarán a una proporción importante de sus empleados haciendo home office. Pero los que sí van estar en un corporativo van a necesitar más espacio. Entonces, habrá empresas que deberán expandirse. FUNO tiene más de 9 mil inquilinos. A todos los hemos apoyado con trajes a la medida, acorde a sus necesidades y contrato de arrendamiento. Hasta ahora ninguno nos ha dicho “estamos bien haciendo teletrabajo”. Al revés, a la mayoría ya les urge regresar. Hoy nos quedamos en casa para no arriesgarnos, pero en el momento en que haya una vacuna, regresaremos a los corporativos.
SB: ¿Cuáles fueron los mercados inmobiliarios más afectados por la pandemia?
GR: El sector industrial fue el menos afectado. El mercado está dividido en dos, el de logística y almacenamiento, que es donde tenemos presencia, y el de manufactura ligera. La logística es esencial y lejos de verse afectada se vio beneficiada, pues era necesario seguir abasteciendo de productos los anaqueles de los supermercados. Hay una gran concentración de inmuebles industriales en el área conurbada del Valle de México, que es donde se ubican los grandes centros de distribución. Además, tenemos una presencia importante en los estados fronterizos, en los que hay mucha manufactura ligera y maquila de productos de exportación. Naves de 15 o 20 mil metros cuadrados donde están tan automatizados los procesos que hay sólo doce o quince personas trabajando, y que durante la pandemia nunca dejaron de operar.
En cuanto al mercado de oficinas, del 85 al 90 por ciento de nuestro portafolio se concentra en la Zona Metropolitana del Valle de México, además de Guadalajara y Monterrey. Este segmento fue un poco más afectado, pero la realidad es que hubo empresas que nunca cerraron sus operaciones. El tráfico y la ocupación bajó sustancialmente, pero el sector nunca cerró en su totalidad. La Torre Mayor, la Torre Diana, siempre estuvieron operando con normalidad.
Sin duda, el segmento más afectado fue el comercial, ya que muchos establecimientos cerraron durante meses. No obstante, una de las ventajas de los inmuebles de FUNO es que un 90 por ciento de nuestros centros comerciales están anclados por tiendas de autoservicio y negocios esenciales, que éstos sí nunca dejaron de operar, como bancos y farmacias. Entonces, el impacto de la pandemia no fue tan grave para FUNO.
SB: ¿Cómo impulsa FUNO la edificación sustentable e inteligente?
GR: Siempre hemos sido muy observantes de la sustentabilidad. Tenemos un área dedicada especialmente al tema del ESG [environmental, social and governance]. Contamos con cuatro pilares: capital humano, ética, responsabilidad social y eficiencia energética.
En la actualidad, desarrollar un inmueble y no buscar una certificación es un despropósito. Hoy en día, el 100 por ciento de los desarrollos de FUNO cuentan con certificación LEED. Por ejemplo, el primer edificio de oficinas certificado en México que no había nacido como tal fue la Torre Mayor, perteneciente a FUNO. Lo compramos hace unos seis años, y ya construido y ocupado al ciento por ciento hicimos el upgrade para que obtuviera el distintivo gold.
Cada día hay más corporativos nacionales e internacionales para los que no es viable la idea de trasladar sus operaciones a un edificio que no esté certificado. Ya no sólo se fijan en el costo de ocupación pensando únicamente en la renta, sino también en el costo de operación en relación a la eficiencia energética que otorga ese inmueble a lo largo del contrato de arrendamiento.
SB: ¿Cuáles considera que serán las oportunidades de expansión y de inversión de FUNO para 2021?
GR: Estamos preparados para aprovechar las oportunidades que el mercado irá presentando. ¿Por dónde van a venir? Depende de grado de afectación de cada uno de los tres principales mercados, pero tenemos la liquidez para hacerle frente. En 2021, nuestro interés primordial estará en el segmento industrial. Actualmente, desarrollamos un centro de distribución de 350 mil metros cuadrados de área rentable. En el reporte del trimestre pasado anunciamos la renta de dos porciones, una de 45 mil y otra de 50 mil metros cuadrados. En plena pandemia firmamos contratos con dos grandes compañías a largo plazo, con edificios nuevos que estamos terminando de erigir.
Cada uno de los integrantes del top management de FUNO tiene más de 40 años de experiencia en la industria, y ya aprendimos de crisis pasadas. Sabemos que es un negocio cíclico, con altas y bajas. Llevábamos una temporada muy larga con buenas condiciones, pero finalmente llegó la baja. Estábamos preparados. El modelo de FUNO está diseñado para eso. Las canas no son de gratis. Hoy, difícilmente surgirán grandes desarrollos, salvo aquellos que ya están en proceso. Lo que hoy existe será absorbido por la demanda del sector, pero también habrá menos oferta. Entonces, es un ajuste natural del mercado entre compradores y vendedores.
SB: ¿Cuál sería un momento clave que definió su carácter y trayectoria?
GR: La crisis del 94-95 fue uno de ellos. Uno también aprende de los malos momentos. A mí me tocó entregar al banco las llaves de dos desarrollos que tenía en proceso, 37 casas y 55 departamentos, que en su momento era la totalidad de mi patrimonio. Volví a empezar de cero, fue una muy buena lección, y es algo que marcó un hito en mi carrera. Por ahí hay un dicho: “No hay crisis que aguante veinte horas de trabajo diarias”.
SB: Como Director General Adjunto de FUNO, ¿cómo ejerce el liderazgo?
GR: El liderazgo no se ejerce, se gana. La mejor forma de ganárselo es con el ejemplo. Yo no tengo un manual para ser directivo de un fideicomiso de esta escala, si no que simple y sencillamente doy el ejemplo a toda la organización de dejar el pellejo en el trabajo. Todos los días hay que dar lo mejor de nosotros en lo que hacemos, cada quien desde su especialidad.
Me siento muy satisfecho con mi carrera y me encanta lo que hago, porque ha implicado ir escalando distintos peldaños a lo largo de cuatro décadas. El culmen de mi trayectoria fue incorporarme a FUNO. Este trabajo es cero monótono, cada caso es distinto y, sobre todo, reta mi conocimiento. Siempre doy el cien por ciento con cada cliente, con cada contrato de arrendamiento y compra venta. Yo soy de los pocos que los domingos ya quiere que sea lunes para presentarme a trabajar.
