Por casi 25 años, Javier Lomelín ha sido uno de los principales autores del crecimiento inmobiliario en México. Es como si no pudiera entenderse el desarrollo de esta industria en el país sin la empresa que representa. En esta entrevista, Lomelín hace gala de conocimiento y perspectiva, una fórmula soberbia que lo ha llevado tan lejos como ha querido
Por Antonio Nieto, Fotografía: Rubén Darío Betancourt
Javier Lomelín conoce tan bien el sector inmobiliario que su lucidez arroja mucha luz sobre el estado del arte. No es gratuito que haya sido esta pericia y su saber los que han colocado a la firma que representa en una de las más importantes en el país.
La historia. Lomelín Bienes Raíces fue fundada hace 75 años (por el padre de Javier) y se ha especializado en la prestación de servicios inmobiliarios, primero en Ciudad de México y después a nivel nacional. Más tarde, decidió analizar lo que sucedía en otros mercados con mayor madurez en la prestación de servicios inmobiliarios.
Esta exploración fue en Estados Unidos. Había un momento propicio, como el TLC, que permitieron que la firma constituyera la solidez necesaria a través del estudio de la vanguardia de esta industria en el país del norte. Javier se avecindó en San Diego y estudió con avidez para volver al país y elaborar un plan estratégico para la empresa. Se decidieron, entre otras cosas, separar la parte residencial (lo habitacional), de lo comercial-industrial, como dos grandes áreas de especialización.
También se determinó que era muy importante tener una presencia a nivel nacional y no solamente en Ciudad de México, que había que buscar un socio estratégico para la parte comercial-industrial. De ahí se deriva la asociación con Colliers International.
En esta entrevista, Lomelín nos lleva de la mano para conocer más del desarrollo en el país.
“La edificación inteligente es aquella que cumple con sistemas operativos que le permiten tener indicadores de eficiencias y automatización de muchos de los propios sistemas del inmueble”
Smart Building (SB): ¿Cómo ha evolucionado el mercado inmobiliario en México?
Javier Lomelín (JL): Yo diría que hay una diferencia sustancial en el profesionalismo y grado de especialización de los distintos jugadores del sector. Quizá no de hace 10 años, pero sí de 20 años para acá, pasamos de todólogos, en donde los mismos equipos que desarrollaban, construían, comercializaban y administraban. Hoy hay un altísimo grado de especialización a través de las distintas etapas de la cadena de valor de cualquier tipo de edificación inmobiliaria. Estamos empezando desde los grupos de desarrolladores que se han ido especializando en zonas geográficas, en tipos de inmueble, en escala de los proyectos, en enfoque, al tipo de usuario o cliente final. Esto en la amplísima rama de tipos de inmuebles.
Lo mismo sucede con los arquitectos, los diseñadores, los proyectos arquitectónicos; antes cualquier arquitecto hacía proyectos de chile, dulce y manteca, hoy no es así, sino que hay despachos que se han ido especializando y destacando su valor agregado por conocer específicamente un subsector del mercado inmobiliario. Y lo mismo sucede en la parte de los prestadores de servicios. El comercializar una casa habitación o un espacio de oficina o una nave industrial, aun cuando esto sea del mismo propietario (de la misma persona física), no es viable hacerlo de manera adecuada, correcta, profesional, maximizando el valor y cumpliendo con la oferta de valor agregado hacia los clientes, si lo hace el mismo equipo de personas. Es por ello que en aquella decisión estratégica separamos la parte habitacional de lo no habitacional, y ya dentro de Colliers, en donde manejamos lo comercial-industrial y oficinas, tenemos equipos especializados en tipo de inmueble, en zona geográfica del país o de la ciudad, si representan o atienden a los usuarios o a los propietarios de los inmuebles, y aquellos equipos especializados que atienden a los usuarios están también subespecializados por industria. Hay equipos que conocen y entienden perfectamente las necesidades de un despacho de abogados, a diferencia de un laboratorio o una cadena comercial o una cadena de sucursales bancarias dentro del sector financiero; son equipos que se van especializando a ese grado, y eso ha venido evolucionando a lo largo de estos años.
Otro elemento que es fundamental en el crecimiento y la madurez en este rápido y vertiginoso crecimiento del sector es la especialización de los mercados financieros para invertir sus excedentes de capital, incluyendo en esto a las Afores en el sector inmobiliario, lo cual le da viabilidad, planeación a mediano y largo plazo, sustentabilidad al sector, a diferencia de que, exagerando los temas en el pasado, o se hacía a través de capital privado, de grupos familiares y de coinversionistas, o apalancados con tazas crecientes en instrumentos poco sofisticados o no tan especializados en el sector, como lo pudiera haber en otras áreas.
Esa combinación de especialidad con la inclusión o la inversión del mercado financiero dentro del sector inmobiliario es lo que ha logrado que este sector vaya creciendo y madurando en una velocidad extraordinaria de 10 años a la fecha.
SB: En este sentido, ¿tú agregarías como parte de esa evolución lo sustentable e inteligente en México?
(JL): Sin duda. Me parece que eso hoy en día –no necesariamente hace 10 años y me parece que todavía con mucho camino por delante, las certificaciones en la cuestión de sustentabilidad, de esa consciencia social y ambientalista que debe de jugar el sector inmobiliario– es una tendencia creciente.
Hay estadísticas que hablan de que una parte muy importante de la huella de carbono de los contaminantes se genera a través de las construcciones, y eso sin duda alguna requiere que el proceso, primero constructivo y después operativo de los bienes o inmuebles, tiene que estar enfocado en la sustentabilidad. Energía y atmósfera, efectividad en el manejo de agua, de materiales y recursos, la calidad ambiental al interior y hacia el exterior son elementos que tanto en la construcción como en la operación. Y quiero subrayar esto de la operación, porque hoy el mercado mexicano está más familiarizado con las certificaciones enfocadas a la edificación sustentable; sin embargo, la operación cotidiana de esos inmuebles, sin importar si son hoteles, oficinas, centros comerciales, naves y parques industriales, es lo que hará después en el día a día que esa contribución con el medioambiente se mantenga, y de ahí que la operación con estos inmuebles debiera también estar certificada para garantizar este apoyo.
SB: ¿Cuál es el valor agregado que da un edificio con todos estos estándares de sustentabilidad y de inteligencia?
JL: Efectivamente, hay una parte obvia que tiene que ver con emisiones reducidas, el manejo, reutilización y reciclado de desechos, el ahorro de agua, la eficiencia de sistemas que permiten el bajo consumo de energía eléctrica, etcétera. Todo esto tiene un impacto en el medioambiente. Paradójicamente, el valor agregado de estos inmuebles también pasa por el rendimiento que generan para sus desarrolladores o propietarios, primero porque tienen ahorros en su parte operativa; además de ser sustentables y amigables con el medioambiente, también tienen una eficiencia en sus costos; esto crea ahorros. Por otro lado, también produce una mayor demanda por parte de los usuarios en la medida en que estos principios se van adoptando por las empresas; van demandando, a su vez, edificaciones que cumplan con estos estándares.
Además, genera demanda de mejores empresas y usuarios que a su vez son inquilinos que todo desarrollador quisiera tener en sus inmuebles, porque principalmente estas empresas multinacionales de vanguardia son las que están impulsando esta tendencia. Y, finalmente, origina un mayor valor del activo en el tiempo. Entonces es un círculo virtuoso ganar-ganar, que no solamente pasa por una consciencia ambientalista, sino que también tiene un sustento financiero económico patrimonial de mediano y largo plazo, con lo cual ese valor agregado es a favor de la comunidad por todo el tema ambiental, a favor de los propietarios por los ahorros y por el valor patrimonial del activo, y para sus usuarios y ocupantes que generan mayores niveles de productividad al ocupar inmuebles que tienen altos grados de iluminación natural, temperaturas confort, la seguridad, que en casos de situaciones de emergencia, hay un cuidado de protocolos que permitirán menores riesgos al respecto, etcétera.
SB: ¿Cómo definirías la edificación inteligente y sustentable?
JL: Quizá son dos conceptos que pudieran no necesariamente ser sinónimos aunque sí se complementan el uno al otro. Simplificando, la edificación inteligente es aquella que cumple con sistemas operativos que le permiten tener indicadores de eficiencias y automatización de muchos de los propios sistemas del inmueble. Y el tema sustentable nos lleva a esta cuestión amigable con el ambiente que puede tener distintas características desde la construcción, como la operación, etcétera. Esto nos llevaría a que no necesariamente un edificio inteligente es sustentable o uno sustentable necesariamente tenga que ser inteligente, aunque en la gran mayoría los edificios sustentables son inteligentes.
SB: ¿Cómo es tu edificación ideal?
JL: Es aquella que está construida tomando en consideración su entorno, que toma en cuenta el impacto ambiental a su zona de influencia, que es vanguardista en términos del proyecto arquitectónico, y sin embargo, cuida ese balance que requiere haber entre aquel concepto que pudiera ser estéticamente muy atractivo, pero no necesariamente el de mayor eficiencia para su destino para sus usuarios; es aquel inmueble que no pasa por solamente por la moda, sino que permanece en el tiempo como un inmueble icónico; es aquel edificio que cuida la eficiencia operativa en donde hay un buen balance entre la parte estética y de desarrollo arquitectónico, con las ingenierías, con las eficiencias a sus ocupantes, y es un inmueble que, además al considerar su entorno, encuentra ese balance entre los estados financieros del desarrollador o propietario y la demanda de los espacios que se requieren en su zona de influencia.
“No creo que se genere una desbandada en caso de que se elija a un presidente frente al otro o se modifique o se cancele el TLC”
SB: ¿De qué manera observas que contribuye el sector inmobiliario al desarrollo del país?
JL: Me parece que contribuye en todos los aspectos, porque me cuesta trabajo pensar que exista una actividad económica en el país que no requiera de un espacio físico para su desempeño y gestión, y esto está estrictamente ligado con el desarrollo económico e inmobiliario. Partiendo por lo más básico, pero todo elemento industrial, todo proceso de fabricación, requiere de una nave industrial, de una fábrica que permite ensamblar, la generación de los productos, a su vez eso requiere espacios comerciales que incursionarán en el mercado para sus adquirientes finales y eso se realiza tradicionalmente en un espacio comercial dependiendo del tipo de producto del que estemos hablando. Después viene toda la parte de servicios que requieren de metros cuadrados de oficina que pasan por toda su amplia gama, dependiendo del tipo de empresa y el servicio que ofrezcan, y los espacios de entretenimiento y ocio que hoy forman parte de la tendencia de desarrollo de usos mixtos que complementan la actividad económica, y en ello está la parte hotelera tanto en su rubro turístico como de negocio.
Prácticamente cualquier desarrollo de la economía requiere de un espacio inmobiliario, y éstos no pueden quedarse en la obsolescencia, y por esa actividad continua que no sólo es la del crecimiento que debe ir acompañando las tendencias demográficas, sino la renovación y la actualización de espacios acordes a las nuevas tendencias de la actividad económica y, por lo tanto, humana en el país.
SB: El Internet de las Cosas, lo digital, la nube son conceptos que los escuchamos a diario. ¿Cuánto de todo esto forma parte de una tendencia dentro de Colliers?
JL: El ciclo de vida de un inmueble es muy largo. No puede estar ajeno a las tendencias del momento, sobre todo a esta revolución tecnológica por la cual estamos atravesando. Eso nos ha llevado a muchos aspectos, por mencionar algunos, diría que la superficie de metros cuadrados rentables en el caso de oficinas por empleado ha disminuido sustancialmente de pocos años a la fecha. Esto gracias a la incorporación de la tecnología dentro de los inmuebles, lo cual permite mayores eficiencias. También ha habido un cambio en la mentalidad de los ocupantes de los espacios de oficinas, esta nueva generación de los millenials, que requieren mayor interactividad, trabajo en equipo, de una forma distinta de hacer las cosas a través de la movilidad que le permite la tecnología, por lo tanto requieren de menor superficie para poder colaborar.
En otro caso, la comercialización de los inmuebles a través de realidad virtual, archivos interactivos, realidad aumentada y de 360. Eso hace también mucho más eficiente el sector. Por otro lado, está el big data y el análisis de cifras del sector en donde ya hoy pasamos del punto, en el cual la información era poder, a donde ya es un commodity gracias a la tecnología, y la interpretación de esos datos, el análisis de las tendencias y la predicción de lo que sucederá en mercados inmobiliarios. Es lo que da valor agregado, y no necesariamente el saber que existen tantos metros cuadrados de distintos productos o que el precio es variable.
Ese valor agregado va por el lado de la consultoría, del verdaderamente ser especialistas y no solamente el conjuntar a un mercado cada vez más maduro antes más imperfecto entre la oferta y la demanda. De lo cual, el sector inmobiliario no es ajeno, y esta revolución tecnológica también va de la mano en estas tendencias de edificios inteligentes y sustentables, lo cual hoy hace financieramente válido y viable la incorporación de todas estas tendencias en virtud de que los costos de estas tecnologías han disminuido sustancialmente.
SB: ¿Qué hace falta en México para alcanzar esta vanguardia tecnológica que existe en otros países europeos o en Estados Unidos?
JL: Quizá no la tiene en la magnitud que la podría tener, pero hoy los nuevos desarrollos de todo tipo, industriales, turismo, edificios o desarrollos de usos mixtos, ya incorporan tecnología de vanguardia igual o mejor que lo que existe en el mercado norteamericano más maduro. ¿Qué podemos hacer para que eso permee y se incorpore al mayor número de inmuebles como pudieran ser en otros mercados? Me parece que vamos en la línea correcta toda vez que el mercado inmobiliario se ha institucionalizado y que se ha conectado con los mercados financieros. Lo que hacía falta para que eso se dé, y hoy ya se está dando, es que los instrumentos financieros están permitiendo un mayor desarrollo y aportación de capital e inmobiliario en sus distintas etapas, con lo cual se está generando ese círculo virtuoso que permite la incorporación de nuevas tecnologías y de inmuebles inteligentes sustentables, amigables con el medioambiente, seguros para sus ocupantes como lo veíamos antes en otros mercados y hoy ya lo vemos en nuestros desarrollos, pero quizá no en la magnitud que vemos en mercados más maduros.
SB: ¿De qué manera crees que puedan afectar al mercado inmobiliario en México los cambios venideros en política económica nacional e internacional?
JL: Traen un impacto de corto plazo y coyuntural para la toma de decisiones, y nos estamos acercando a esta etapa en donde estos elementos generan incertidumbre y volatilidad. Algunas empresas e inversionistas toman una postura de wait and see y esperan a tener claridad antes de tomar una decisión.
Por otro lado, para la duración del ciclo del mercado inmobiliario, no creo que tuviera un impacto brutal porque en su momento la firma del TLC generó una horda de inversionistas no de extranjeros al sector, sino que se fue dando a lo largo de todos los años trayendo manufactura, productos, comercio, distribución y demás. Tampoco creo que se genere una desbandada en caso de que se elija a un presidente frente al otro o se modifique o se cancele el TLC. Existen los mecanismos internacionales que permitirían que esa ya interactividad comercial entre Estados Unidos y México continúe con la inercia actual. Como conclusión, veo incertidumbre, quizá una demora en la toma de decisiones y una menor actividad en el corto plazo de manera coyuntural.
