Estos vehículos de inversión han marcado un hito en el sector inmobiliario y mercado de valores en México. Hoy, inversionistas y desarrolladores, pero también personas físicas, aprovechan sus posibilidades no sólo para financiar y erigir toda clase de proyectos, sino también para compartir sus rendimientos

 

La penetración del mercado de valores en México, considerando el market cap es de un 30 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB), aproximadamente, tomando en cuenta sólo a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que alcanzó un valor de capitalización de 372 mil 490 millones de dólares en noviembre de 2018, de acuerdo con el reporte (2018) de la Federación Mundial de Bolsas de Valores (WFE, por sus siglas en inglés). Para los analistas, el mercado bursátil nacional aún es pequeño respecto al tamaño de la economía mexicana.

Ante esta realidad, el titular de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, Carlos Urzúa, presentó el nuevo programa de fomento a la inversión y el crédito. Mencionó que el tamaño de la bolsa de valores mexicana está muy por debajo en relación con los mercados bursátiles de países como Chile. Según la WFE, a noviembre del 2018, si se compara el tamaño del Bovespa con la economía de Brasil, resulta el 49 por ciento del PIB de ese país.

El Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) publicó que un mercado bursátil sano debería poder generar oportunidades de inversión y de financiamiento para grandes sectores de la población “y no sólo para unos cuantos afortunados”. Estos vehículos de inversión han marcado un hito en el sector inmobiliario y mercado de valores en México. Hoy, inversionistas y desarrolladores, pero también personas físicas, aprovechan sus posibilidades no sólo para financiar y erigir toda clase de proyectos, sino también para compartir sus rendimientos.

De no hacerlo, advierte el organismo, se está perdiendo la oportunidad para que millones de mexicanos utilicen los instrumentos bursátiles y permitir el crecimiento acelerado de las empresas. El IMCO calcula que, de las 6 mil 500 empresas que hay en México con más de 250 empleados, sólo alrededor de 160 cotizan en Bolsa.

Otros análisis revelan que en el país hay casi 6 millones de compañías registradas y, de ellas, 60 mil tienen el tamaño para participar en el mercado de capitales, de las cuales 10 mil ya tienen algún tipo de financiamiento, en su mayoría bancario.

Hoy en día, estrategias como las de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) están enfocadas a atraer a un 99.8 por ciento de un total de 4.2 millones de unidades económicas registradas, es decir, esa institución ha invitado abiertamente a participar en el mercado bursátil a las pequeñas y medianas empresas (pymes), las cuales aportan un 42 por ciento del PIB y generan hasta un 78 por ciento del empleo en el país.

Instrumentos de inversión
En entrevista para Smart Building, Juan Manuel Olivo Tirado, director de Promoción y Emisoras, afirma que el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) fue desarrollado por dicha institución financiera con la finalidad de acercar a la población a la inversión bursátil.

“Cuando realizamos ciertas encuestas y acercamientos con el mercado, uno de los grandes retos fue saber por qué la gente no invierte en bolsa. En aquellos años, le preguntábamos a la gente en qué invertiría y el común denominador, la respuesta número uno era en bienes inmuebles; la segunda, en oro, y otra en dólares. Y la realidad era que, en esos años, nosotros no teníamos vehículos maduros que permitieran invertir en bienes inmuebles ni en dólares ni en oro.

Entonces nos dimos a la tarea de desarrollar los productos”, comenta el director de la BMV. Olivo Tirado agrega que, hoy en día, cuentan con 15 Fibras las cuales están diversificadas en sectores como el comercial, industrial, orientadas
en servicios, educación, universidades, escuelas de idiomas, etcétera.

La primera Fibra enlistada en la BMV fue Fibra Uno, el 18 de marzo de 2011. Opera y desarrolla una amplia gama de inmuebles destinados al arrendamiento principalmente en los segmentos industrial, comercial y de oficinas. Al 30 de junio de 2018, la Fibra contaba con un portafolio de 557 propiedades, que totalizaban 8.4 millones de metros cuadrados, aproximadamente, con presencia en todos los estados de la república mexicana.

En el tercer trimestre de 2018 su portafolio comercial por concepto de ingresos representó un 49.7 por ciento, y en área bruta rentable un 37.9 por ciento. Para José Luis Cano, director ejecutivo de Deuda Corporativa en HR Ratings, parte del éxito de FUNO “es su capacidad para poder refinanciar sus deudas y reestructurarlas; esto le ha permitido seguir creciendo y no tener presiones en sus indicadores de cobertura de deuda. Aquí lo importante es cómo está esa deuda establecida”.

Para Rodrigo Velasco, director adjunto de BIVA, las Fibras vinieron a cubrir un sector que por muchos años no existía en el mercado bursátil. “Invertir para cualquier persona física y poder participar en inversiones de centros comerciales, edificios de oficinas, etcétera, era prácticamente inaccesible, y es un sector muy representativo de la economía y muy relevante por la parte industrial.

Este vehículo vino a satisfacer esa necesidad que existía. Por un lado, para que los inversionistas pudieran participar individualmente en la productividad de este sector, y, también, para que los grupos desarrolladores tuvieran una alternativa de financiamiento y de compartir un poco los rendimientos”. En este mismo tenor, Elías Mizrahi, director
de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos, explica que con la entrada de las Fibras se ha facilitado y abierto la posibilidad a que personas físicas,

Afores, instituciones financieras y prácticamente cualquier persona pueda tener acceso a invertir en el sector de bienes raíces. “Creo que ha sido muy sano para el sector de Fibras, ya que, a raíz de éstas, también se han creado diversos vehículos, Fibras con un enfoque en activos industriales, hoteleros, y, en el caso de Danhos, está cien por ciento enfocada en activos de oficinas y centros comerciales, principalmente en la Ciudad de México”.

En cuanto a la salud del mercado, Rodrigo Velasco asegura que es adecuada gracias a los montos. “En un primer ejercicio, las Fibras que se colocaron en México eran de un monto mediano, o que durante la vida de su estancia en el mercado de valores fueron creciendo respecto a su número de inmuebles, pero el potencial radica en encontrar Fibras de menor tamaño y fue justo lo que pasó en México. Revisamos que las Fibras que se han colocado en los últimos años han sido de montos menores. De manera general, la diversificación y el tamaño de éstas hacen que tengan una evolución bastante interesante y creemos que su salud es buena”.

Elías Mizrahi, por su parte, comenta que el mercado de Fibras “ha evolucionado en los últimos ocho años desde su creación y se ha venido consolidando. Somos un mercado todavía muy joven. Los bienes raíces forman parte fundamental del desarrollo económico de los países”.

Primera y segunda etapa
Juan Manuel Olivo ubica dos etapas en el desarrollo de las Fibras. En la primera, que va de 2011 a 2015, están presentes las tasas de la deuda gubernamental, cercanas a un 3.5 por ciento; gracias a ello, fueron instrumentos importantes para la inversión, debido a que en los primeros 24 meses después de su debut, las Fibras, impulsadas por FUNO, tuvieron un desarrollo en términos de rendimiento muy alto. Este despegue, explica Olivo, responde al interés por parte de los inversionistas en México respecto de un instrumento que permitía invertir en bienes inmuebles a través de la BMV, lo cual generó que los precios de las Fibras tuvieran una tendencia ascendente constante.

En una segunda etapa, cuando las tasas gubernamentales empezaron a crecer, “hoy llevadas hasta un 7.75 por ciento”, los inversionistas optaron por usar como un instrumento adicional a la deuda del gobierno, situación que les permite flujos constantes de capital.

De hecho, el directivo aclara que las Fibras –se ha explicado así en distintos foros- son instrumentos complementarios, “porque los bienes inmuebles tienen plusvalía, un riesgo diversificado. El inversionista poco a poco empezó a brincar de un instrumento Fibra inmobiliaria a invertir en deuda gubernamental”.

En esta coyuntura, el directivo de la BMV menciona que algunas Fibras, durante los últimos meses, han tenido ciertos decrecimientos en el valor de sus certificados, lo cual no necesariamente es malo; por el contrario, “hoy en día, invertir en bienes inmuebles, en Fibras inmobiliarias a través de la Bolsa Mexicana de Valores, les puede ofrecer una tasa de rendimiento superior a lo que se les ofrecía hace años”. Este mercado, considera el entrevistado, es muy interesante y está enfocado, en gran parte, en los centros comerciales.

Ejemplificó con una Fibra enfocada sólo a shopping centers, los cuales suman 19 en su portafolio ya en operación, “arrojando rentas con una ocupación superior a un 96 por ciento, lo cual es muy interesante, y con clientes ancla como un supermercado o un cine, cuyos contratos de arrendamiento son sumamente estables con vigencias de entre 15 y 20 años. Las probabilidades de que este cliente ancla puede caer en un incumplimiento son muy bajas. Si se invierte en esta Fibra enfocada en centros comerciales, el rendimiento anual que les arroja la renta es cercano a un 11 por ciento. Es un instrumento que, independientemente de la plusvalía que tengan los inmuebles, te arroja rentas de manera continua”.

Rodrigo Velasco sostiene que el sector de las Fibras se ha desarrollado de manera importante, por lo que en el último año (2018) hubo un ajuste en el sector, en general, dado por el incremento en las tasas de interés. “Al final, esto es un negocio donde son rentas lo que se genera. Por regulación tienen que repartir la gran mayoría de su flujo como dividendo, entonces el incremento ha ocasionado que haya ajuste en estas emisoras; sin embargo, está muy bien cuidado con el ciclo económico. Ya ahora con las tasas de interés a nivel de un ocho por ciento, empieza a ver oportunidades interesantes para los inversionistas que quieran tener exposición en este sector”.

El director adjunto de BIVA explica “que la Fibra, para un inversionista en lo individual, para una persona física cualquiera, trae un atractivo por el dividendo. Este se parece un poco al rendimiento de un bono de deuda, pero la parte que se asemeja a los capitales es en la que tienes la ventaja de la apreciación del activo en el tiempo, entonces,
recibes un dividendo que te genera flujo y es interesante porque vas recibiendo lo equivalente a un cupón, y al mismo tiempo tienes la plusvalía de los edificios que generan las rentas, por lo que en la medida en que vaya creciendo el valor de los activos, también el día que lo quieran materializar, pueden tener una apreciación de capital. El precio
como tal de la Fibra tiene sus dos componentes: el dividendo y la apreciación de capital”.

A pregunta expresa sobre ¿qué tipo de centro comercial pueden fondear las Fibras?, Rodrigo Velasco responde que, básicamente, todos. Una ventaja es que no existe una limitante y eso se comprueba en la práctica. Hay fibras como HD o la propia Fibra Shop que tienen centros más pequeños, “pero tienen una diversificación bien interesante con sus arrendatarios y los metros cuadrados de las tiendas son menores, con costos distintos, y otras Fibras donde no solamente están enfocadas en centros comerciales, sino que lo amplían a parques industriales u oficinas corporativas, lo cual te ofrece como inversionista una diversificación”.

Como apunta José Luis Cano de HR Ratings, “puede haber diferentes tipos de mezcla, tienes las fibras de usos mixtos y tienes Fibras sólo comerciales como en el caso de Fibra Shop que tienen comportamientos diferentes porque lo que puede suceder es que dependan muchas veces de un ancla, y esto llega a ser algo importante. En nuestro reporte público tenemos arrendatarios como. Liverpool, Grupo Carso, Cinépolis y Walmart. Las Fibras dependen un poco del comportamiento de los retailers, es decir, es importante qué tan sanas son estas anclas para poder atraer gente a las diferentes plazas”.

Por su parte, Elías Mizrahi no sólo se trata del comercio, sino también del esparcimiento, de convivencia, de fomentar la comunidad. “Creemos que tiene que haber mucho entretenimiento en ellos, opciones de comida interesantes, cafés, librerías, etcétera, donde la gente pueda ir y pasar un tiempo, porque estos centros comerciales se han convertido en el corazón de muchas comunidades. Nos hemos enfocado en ser fashion malls y proyectos de usos mixtos que creo son muy interesantes. Lo que hemos intentado hacer es ofrecerles a nuestros clientes, en un mismo lugar, diferentes servicios. Fuimos los primeros en combinar una tienda de autoservicio con una tienda ancla en Parque Delta, en 2005, y lo seguimos haciendo”.

“En nuestra más reciente apertura Parque Las Antenas, tenemos a Sears, Liverpool y Cinépolis, pero también tenemos a Walmart y además una feria. Este es un buen ejemplo de que se puede combinar toda esta serie de servicios y de conceptos, ya que la feria es un ancla de entretenimiento muy importante, la oferta gastronómica, comercial, los gimnasios, joyerías, tiendas para dama, todo esto hace que se complemente muy bien. En esta parte
de usos mixtos, cuando incluimos el componente de torre de oficinas y/o hotel, se convierten en una especie de miniciudades dentro de la gran urbe que es la Ciudad de México”.

Acerca del autor

Coordinador editorial en Puntual Media. Apasionado por los retos editoriales. Obsesionado en comunicar de la mejor manera aquello que los equipos editoriales y de diseño producen.

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