Hoy en día, la gestión adecuada de los sistemas e instalaciones de una edificación es fundamental para maximizar el retorno de inversión. El mantenimiento predictivo es una herramienta crucial para lograrlo
Francisco De Regil Vélez
Es bien sabido que por cada acción hay una reacción, y esto también aplica con el aprovechamiento y manejo de los sistemas conectados en los edificios: proporcionar el mantenimiento adecuado a los equipos generará un mayor retorno de inversión (ROI). El no hacerlo, por el contrario, los depreciará y causará mayores gastos. A lo largo de los años, el mantenimiento ha tomado mayor importancia en la industria, ya que en el pasado sólo se actuaba en caso de que los equipos presentaran alguna falla. Actualmente, en cambio, es una prioridad para las empresas, ya que de esta manera pueden tener mayor control y prevención de algún contratiempo.
La administración de inmuebles y servicios, usualmente conocida como facility management tiene, entre otras, la responsabilidad de asegurarse de que todos los equipos están disponibles y en buen funcionamiento para que los ocupantes de los edificios puedan desempeñar su trabajo. Más allá del funcionamiento, la persona responsable de esta área debe analizar y optimizar permanentemente los costos operativos. Para lograr esto, es fundamental brindar servicios periódicos a las instalaciones.
Ahora bien, existen diferentes tipos de mantenimiento:
Mantenimiento reactivo: Es aquel que se lleva a cabo cuando el equipo ya se encuentra dañado y la posibilidad de realizar algún tipo de acción preventiva es baja. Usualmente es caro y no soluciona los problemas de raíz. Permite recuperar la operación, pero las causas de los problemas siguen latentes.
Mantenimiento preventivo: Es cuando se tienen programadas fechas para el funcionamiento de los equipos y su correcto desempeño. Usualmente se verifica que las funciones críticas se encuentren en el mejor de los estados y, con esto, se previenen fallas que pueden ser muy costosas.
Mantenimiento basado en la condición: Actúa específicamente con cada sistema, incluyendo el entorno actual en el que se opera, como la temperatura, la humedad y otros factores. De este modo, se entiende el estado específico del equipo y se define el momento preciso para llevar a cabo el servicio. Es también conocido como mantenimiento predictivo. Un requisito para que se pueda aplicar una técnica predictiva es que el equipo a mantener genere señales, como alta temperatura, ruido, vibración, variaciones y picos, etcétera.
Afortunadamente, cada vez encontramos más empresas que empiezan a ver el mantenimiento predictivo como un camino para maximizar el retorno de la inversión, dejando en el pasado la cultura de sólo reaccionar cuando existe un problema evidente. En estas compañías, tanto personal de facility management como los usuarios tienen un pensamiento previsorio, facilitando los procesos preventivos.
Es crucial que las organizaciones tomen pasos para moverse al mantenimiento predictivo. Existen muchas razones para eso, pero la principal es que los equipos no siempre están en situaciones o ambientes óptimos y reaccionan de manera única. Por ejemplo, un mismo aparato, digamos, un transformador, no operará igual en un lugar de alta temperatura y humedad, que en un lugar frío y seco. Luego, un sistema puede tener mayor desgaste que el planeado en condiciones de demanda máxima, usualmente no planeada, por lo que es menester prevenir un fallo basado en las señales y condiciones únicas de ese equipo.
Cuando se considere cambiar a un modelo predictivo de mantenimiento a equipo eléctrico, es indispensable asegurar la conectividad de los sistemas. Una vez asegurado este punto, se deben tener sensores para enviar las señales que indiquen el estado de los parámetros críticos definidos por los fabricantes y por los responsables de la operación. Cuando los equipos ya generan las señales, es importante que éstas se envíen a aplicaciones que las interpreten para “aprender” de ellas y de muchos aparatos más, de manera que a través de ese aprendizaje se emitan las recomendaciones pertinentes para dar mantenimiento y prevenir fallas.
Empresas como Schneider Electric ayudan a los propietarios de edificios para que, a partir de una buena solución aplicada en las instalaciones, las empresas maximicen el ROI. La plataforma EcoStruxure Asset Advisor, por ejemplo, se encarga de monitorear a distancia de forma ininterrumpida todos los dispositivos conectados, enviando notificaciones en tiempo real, así como seguimiento de cualquier incidencia que se pueda presentar.
En ocasiones, los equipos instalados en los inmuebles no cuentan con las capacidades para interconectarse. Usualmente estos equipos tienen mucho tiempo en el mercado y puede ser que estén descontinuados e, incluso, que ya no se encuentren refacciones en el mercado. En estos casos lo más recomendable es buscar una modernización o hasta un cambio completo de equipo. Una modernización permite que los sistemas sean capaces de interconectarse por medio de IoT y obtener los beneficios completos del mantenimiento predictivo, optimizando el desempeño de las instalaciones y el ROI.
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Francisco De Regil Vélez
@PacodeRegil
Vicepresidente de Field Services en Schneider Electric México y Centroamérica. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Mecánica y Eléctrica por la Universidad Iberoamericana de México, así como con un Programa de Dirección Avanzada para Américas de la IESE Business School en Barcelona, España.
