A través del tiempo, el hecho de construir ha tenido cambios que han devenido en hacer de las edificaciones algo más que simples moles de acero y concreto. En estos tiempos, los edificios son sistemas complejos que buscan reducir su huella de carbono a partir de dos conceptos que siguen evolucionando
Por Jorge Hagg Hagg
Hace 25 años aproximadamente, el concepto de edificio inteligente era un sueño, una idea futurista que a más de una persona le causó problemas. Hace cerca de 10 años, el concepto de edificio sustentable hizo lo mismo en las sociedades del mundo. Hoy, ambos son una realidad, un estándar y, con toda certeza, lo mínimo esperado en las construcciones de las ciudades.
De acuerdo con la Asociación Mexicana del Edificio Inteligente y Sustentable (IMEI), la edificación inteligente se define como aquella práctica constructiva capaz de implementar la máxima economía, flexibilidad, automatización, seguridad (entorno, usuario y patrimonio), predicción y prevención.
Al respecto, es importante considerar que, cuando se habla de economía, se debe abarcar todo el ciclo de vida del inmueble, lo que significa que se debe partir desde su concepción hasta el tiempo de operación que éste tenga.
Cuando se construye un edificio es necesario tomar en cuenta la “vocación” que tendrá y la razón por la que se erige, los servicios que va a prestar y para lo que fue diseñado (escuela, hospital, oficinas, residencial, etcétera).
Cuando se tiene claro este concepto, entonces es posible pensar en la flexibilidad de la edificación para adaptarse a las circunstancias y necesidades de los diferentes usuarios que lo habitarán. Por ejemplo, un inmueble de oficinas, que hoy es la sede de un gran corporativo internacional, el día de mañana podría albergar a varias PyME en el mismo espacio. Si bien ambos casos son necesidades de espacio de oficinas, son muy distintos entre sí.
La automatización ayuda mucho en la flexibilidad y en la forma en la que los servicios del edificio se acoplan a los requerimientos de los usuarios. A mayor automatización, mayor será la flexibilidad y la economía.
Hay que recordar el adagio popular que dice: “Para ahorrar, hay que invertir”. Se debe quitar el tabú de que automatizar una construcción cuesta el doble o más de lo que se tendría que invertir si no lo fuera. No es así. De acuerdo con diversos estudios realizados en México y en Estados Unidos, el diferencial de inversión oscila entre 20 y 25 por ciento.
Ahora bien, si se concibe el edificio con base en su vocación, se invierte en automatización y se tiene en cuenta la flexibilidad, estaremos preparando al inmueble automatizado para una larga vida útil. Esto es sólo el principio.
Por ejemplo, si la vida útil estimada de un inmueble es de 40 años, la inversión en tiempo y dinero para diseñarlo, construirlo, equiparlo y dejarlo listo para su inauguración representa únicamente el 25 por ciento del total. El porcentaje restante deberá erogarse a lo largo de 40 años. A su vez, este 75 por ciento se divide en dos partes: 40 por ciento será destinado a mantener el equipamiento y los servicios actualizados y modernizados. Solamente el 35 por ciento se destinará al mantenimiento y operación del día a día.
Es por esto que la predicción y prevención cobran vital importancia. Al tener la automatización, es posible generar bases de datos, bitácoras de operación y mantenimiento y tomar ventaja de toda la información generada para que se desarrollen programas predictivos y preventivos, extendiendo la vida útil y optimizando el presupuesto asignado a estas tareas.
Si bien 35 por ciento del total erogado a lo largo de la vida del inmueble puede percibirse como “poco”, haciendo cuentas por los 40 años de vida, cobra una relevancia importante en la economía del inmueble.
Ya que se ha hablado de lo que debe cumplir un edificio inteligente, hay que dar una mirada al componente sustentable.
Para que una edificación o actividad se pueda considerar sustentable, ésta deberá ser: económicamente viable, ecológicamente vivible y socialmente justa. Mientras más balanceados estén estos componentes (económicos, ecológicos y sociales), más cerca se estará de la sustentabilidad.
Un edificio inteligente debe ser sustentable. De acuerdo con la definición de Xiaowei Xu, PhD, LEED AP, “un edificio es un ciudadano y, como tal, tiene obligaciones con la sociedad”.
Este ciudadano tiene insumos, consumos, desechos; produce ruido, reflejos, emisiones; provoca flujo de gente, mercancías y vehículos. Y es que, allí donde se decida construir un edificio, siempre habrá un impacto en el entorno, entre los vecinos y la sociedad en general.
“Un edificio es un ciudadano y, como tal, tiene obligaciones con la sociedad”, Xiaowei Xu, PhD LEED AP
Una forma de evaluar la huella de estos ciudadanos es la certificación LEED, la cual permite medir de una manera homogénea y consistente la forma en la que el inmueble se diseña, construye y opera. Si bien nació siendo un programa gubernamental en Estados Unidos, ha cobrado mucha relevancia y respeto en todo el mundo.
Al principio, quizás fue visto como una moda o una imposición de las empresas norteamericanas por cumplir con dicho estándar. Hoy en día, en cambio, es un mínimo requerido para lograr que los edificios no sólo sean inteligentes, sino también sustentables.
En junio de 2015, se registraron 604 proyectos LEED (en diferentes etapas), en México, los cuales representaban alrededor de 8 millones de metros cuadrados. Para julio de 2017, en cambio, el número se incrementó a 947, para un total de más de 10 millones de metros cuadrados. Es decir, en tan sólo dos años, se añadieron más de 300 proyectos al portafolio inmobiliario. Esto no es otra cosa que el reflejo de una consciencia social y ecológica acerca de los beneficios económicos de este proceso.
Hoy en día, el nuevo jugador en el mundo de los edificios inteligentes es el Internet de las cosas (IoT), un componente que beneficia la interacción, comunicación, automatización y flexibilidad, además de facilitar las tareas de seguridad y el manejo de información, imágenes y flujos de personas y objetos; por otro lado, sin embargo, incrementa la vulnerabilidad del ciudadano que convive en una red mundial de información no siempre bien manejada y cuidada.
Desde cualquier punto de vista (inversionistas, constructoras, operadores, personal de mantenimiento, usuarios, vecinos, comunidades y ciudades), los edificios inteligentes son una inversión para hacer más eficientes, flexibles y seguras las tareas de operación, mantenimiento y uso de los sistemas y servicios. Esto gracias a un mejor manejo de la información para la toma de decisiones documentada.
Las edificaciones inteligentes y sustentables son mejores ciudadanos y vecinos en sus entornos y tienen un impacto menor en la alteración del ecosistema al que se integran.
Su plusvalía, comparada con la de sus vecinos que no lo son, es hasta 35 por ciento mayor. Esto se traduce en productividad para la gente y en contratos por mayores plazos, pues las empresas que son más productivas tienden a permanecer por más tiempo en sus instalaciones.
Desde su concepción, los edificios inteligentes y sustentables de hoy y del futuro deberán tener en cuenta su rol en el ecosistema y la forma en la que se unirán a las ciudades inteligentes, que son la nueva tendencia y que albergarán a más del 75 por ciento de la humanidad en los próximos años.
Jorge Hagg Hagg
Expresidente de IMEI (2010-2013) y Full Member en el Urban Land Institute. Actualmente es Gerente de Generación de Demanda para Productos y Soluciones de Control de Accesos, Video Management Systems y Building Management Systems, en Tyco.
