El nuevo presidente de Amefibra 2022-2024 y también CEO de Fibra Hotel nos comparte en exclusiva su perspectiva sobre los retos y oportunidades que presenta el boyante mercado de las Fibras en México. Conócelo.

Por: Ricardo Donato / Fotos: Smart Building

Con más de 18 años de trayectoria en la industria del real estate, Simón Galante Zaga ha sido protagonista y testigo de una historia que en el futuro del negocio será sinónimo de éxito: el surgimiento y consolidación de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) durante la última década.

El también CEO de Fibra Hotel no sólo es un líder reconocido dentro del segmento hotelero, sino también un amplio conocedor del “apasionante negocio de las Fibras”. No sorprende, pues, su reciente designación como presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) para el período 2022-2024.

En entrevista exclusiva con Smart Building, Simón Galante Zaga nos comparte los planes de internacionalización de Amefibra para los próximos años, así como un panorama acerca de los desafíos que presenta el sector inmobiliario hotelero del país.

Smart Building (SB): Como nuevo presidente de Amefibra para el periodo 2022-2024, cuéntanos un poco más sobre la misión y objetivos de la asociación.

Simón Galante Zaga (SGZ): Hoy en día, Amefibra se compone de 16 fibras mexicanas con un valor de más de 660 mil millones de pesos en activos de inversión. El sector de las Fibras inició hace once años con la salida pública de Fibra Uno. En Estados Unidos, en cambio, ya tienen más de medio siglo con los REITS [real estate investment trust o grupo de inversión en activos inmobiliarios]. El sector de las Fibras es un negocio muy apasionante. En Amefibra gestionamos más 1 mil 800 propiedades. Las Afores tienen el 32 por ciento de la tenencia de las Fibras, por lo tanto, hay un interés nacional en que todo este sector crezca y se fortalezca en los próximos años. El tres por ciento del PIB nacional es vía de los asociados de Amefibra con 25 mil millones de pesos, aproximadamente. Además, casi el cuatro por ciento del impuesto predial lo pagan las Fibras del país, que generan cerca de medio millón de empleos directos e indirectos. Asimismo, hemos emitido bonos verdes por más de 13 mil 200 millones de pesos y tres de nuestras Fibras están entre las diez empresas mexicanas que forman parte de The Sustainability Yearbook 2022, y también participan en el S&P México Sustainability Index. Las Fibras que alcanzaron este logro impresionante son Fibra Uno, Terrafina y Fibra Prologis, de las cuales estamos muy orgullosos.

Amefibra tiene una gran historia y ha tenido dos presidentes extraordinarios: Gonzalo Robina, director General Adjunto de Fibra Uno, fue el primero, seguido de Luis Gutiérrez, director General de Fibra Prologis. Así que me siento muy honrado de haber sido electo presidente para este tercer ciclo. Tanto mis antecesores como el Comité Ejecutivo de Amefibra han hecho un trabajo increíble y cosas muy interesantes con respecto a dos temas: uno de ellos es homologar la forma en que reportamos como Fibras para facilitar la información a los inversionistas. El otro ha sido avanzar de forma impresionante en los objetivos ASG y en los procesos que entablamos con el Gobierno y los diferentes reguladores. Además de Luis Gutiérrez y Gonzalo Robina, dentro del Consejo están Eduardo Osuna, CEO de BBVA, Mikel Arriola, director General de la Federación Mexicana de Fútbol, Salvador Daniel Kabbaz, de Fibra Danhos, y Jorge Ávalos, de Fibra Monterrey. Todos ellos han logrado que Amefibra avance.

“Hoy en día, Amefibra se compone de 16 fibras mexicanas con un valor de más de 660 mil millones de pesos en activos de inversión. El sector de las fibras es un negocio muy apasionante. gestionamos más 1,800 propiedades”:

Simón Galante Zaga, presidente de Amefibra.

SB: ¿Cuáles son los proyectos que buscas impulsar durante tu gestión?

SGZ: Actualmente impulsamos la promoción y educación permanente sobre el sector de las Fibras: el potencial que tienen para el público inversionista. Las Fibras son vehículos extremadamente interesantes porque ofrecen la posibilidad de tener las mejores propiedades del país con los mejores equipos de manejo y gestores, así como una excelente gestión profesional diversificada y segura, con dividendos para los inversionistas.

También organizamos la tercera edición de “Fibra Day: 10 años de las Fibras en México Liderazgo y Resiliencia”. El último Fibra Day que hicimos fue en San Miguel de Allende. Asistieron más de 250 profesionales de la industria, financieros, analistas, clientes y directores de las principales Fibras del país. Logramos un intercambio muy interesante de ideas, hubo presentaciones, reuniones y una gran convivencia. Este año, sin embargo, queremos internacionalizarlo y llevarlo a la ciudad de Nueva York: un Fibra Day internacional para noviembre del 2022. Queremos promocionar a las Fibras en el extranjero y darles participación a los inversionistas, no nada más de Estados Unidos, sino de todo el mundo.

“La sustentabilidad es uno de los factores más importantes; algunos inversionistas ya ni siquiera invierten si no hay una conciencia de los criterios ASG”: Simón Galante Zaga, presidente de Amefibra.

SB: ¿Cuáles son los compromisos y/o programas que impulsan actualmente en Amefibra relacionados con la sustentabilidad del sector?

SGZ: Me gustaría destacar el plan de acción social que hemos elaborado en Amefibra con el reporte ASG del 2021 donde participamos las 16 Fibras como gremio. Hicimos la homologación de nomenclaturas y unificación de métricas de reporteo para elevar todos los estándares de transparencia; hicimos cambios en las regulaciones para facilitar la inversión, destacando las bondades y los riesgos bajo distribuciones constantes. Ahora, en Amefibra, tenemos nuestro propio ecosistema con el Comité de ASG. La sustentabilidad es uno de los factores más importantes; algunos inversionistas ya ni siquiera invierten si no hay una conciencia de los criterios ASG en las compañías. La emisión de bonos verdes sólo se pudo hacer gracias a esta conciencia; hoy en día, todo apunta hacia el tema ambiental, de gobernanza y de sustentabilidad.

SB: Fibra Hotel fue el segundo fideicomiso inmobiliario que salió al mercado en 2012. ¿Cómo surge su modelo de negocios y en qué se diferencia de otras Fibras?

SGZ: Fibra Hotel fue la primera Fibra no diversificada, es decir, enfocada solamente en el mercado hotelero. Aunque tenemos otros segmentos dentro de los bienes raíces, decidimos sólo incluir en nuestra práctica el mercado hotelero. Hicimos esto para darle una especialización y que la diversificación la pudiera hacer el inversionista desde su fondo y no en nuestra plataforma. Hace 10 años hacíamos puros hoteles de servicio limitado y de servicio selecto. Hoy nuestro portafolio incluye resort sol y playa y resorts urbanos para dar servicio al viajero de placer y al vacacionista. Ahora casi la mitad de nuestros ingresos son en dólares. Esta transformación la empezamos en el 2016 y hemos seguido con ella hasta la fecha, estamos muy contentos de lo que se ha logrado. Entonces, tenemos una arquitectura abierta que consiste en escoger a las mejores marcas y operadores para cada mercado. Hoy en día, trabajamos con cuatro operadores y con más de 14 marcas distintas, pero al no tener ningún compromiso fijo podemos escoger a los mejores de acuerdo con cada tipo de mercado. La arquitectura abierta es lo que ha contribuido a que Fibra Hotel marche de manera correcta. Actualmente, contamos con 86 hoteles en 26 estados del país en cinco segmentos. Además, tenemos participación en los mercados del retail, de centros comerciales y algo de residencial. Tenemos muchísima pasión y gusto por la industria. El sector de los bienes raíces me encanta y pues he trabajado en esto toda una vida, así que estoy muy orgulloso.

SB: ¿Cómo encaró Fibra Hotel el desafío de la pandemia de coronavirus?

SGZ: Primero que nada, recordando y brindando todo el respeto a la pérdida que tuvieron muchas personas. Eso fue lo más duro de enfrentar porque ahí sí no hay nada que hacer. La parte económica, en cambio, tiene solución, uno puede recuperarse trabajando y encarando los problemas que vengan. La prioridad, entonces, fue cuidar a nuestro equipo de colaboradores. Creo que reaccionamos muy bien y nos sentimos muy orgullosos. Con respecto a cómo enfrentamos la crisis económica, pues fue dando la cara a todos los jugadores de Fibra Hotel, a quienes les debemos dinero vía bono o vía banco, a los dueños de nuestros certificados y a nuestro equipo de trabajo. Afortunadamente, creo que todos ellos vieron que estábamos siendo afectados, nos dieron la oportunidad de recuperarnos y nos apoyaron muchísimo.

La pandemia de covid-19 fue un golpe muy severo, tuvimos que cerrar, pero seguir pagando a los colaboradores. El impacto fue enorme para la hotelería, pero también para las oficinas, los centros comerciales, etcétera. Sin embargo, debemos ver la crisis como una oportunidad muy grande para reposicionar el valor de nuestros activos. El precio de los materiales está ahora muchísimo más alto, el acero, el concreto y todos los insumos están un 30-40 por ciento por arriba de lo que estaban antes, aproximadamente. Podemos decir que el valor de reposición va a ser muy alto, ya que como industria tenemos muchos activos ya terminados y operando. Entonces sí, fue un golpe muy duro pero nuestra infraestructura no fue dañada. Vamos a llegar a un crecimiento adicional ya con activos produciendo y en buenas condiciones. Además, ayudó que esta situación no nos tomó por sorpresa, sino con una base sólida, con menos del 25 por ciento del valor de nuestros activos en deuda. Después de dos años muy complicados, ahora debemos concentrarnos en las oportunidades. Hay que seguir avanzando y aprovechar las oportunidades que nos depara el futuro. 

“Siempre hay que trabajar por el largo plazo, no por el corto. Tratar de ser congruente con tu filosofía y tu moral para la toma de decisiones”: Simón Galante Zaga, CEO de Fibra Hotel.

SB: ¿Cuál es tu perspectiva de crecimiento para las Fibras mexicanas en el corto y mediano plazo?

SGZ: Acabamos de salir de una crisis muy complicada que fue la pandemia de covid-19. La industria hotelera fue una de las más afectadas, quizás sólo después de la de cruceros, las oficinas y la aviación. Cuando todo se paralizó debido a la contingencia sanitaria tuvimos que cerrar 84 de nuestros 86 hoteles varios meses. Las complicaciones fueron muchas, pero afortunadamente encaramos esta situación con mucha fuerza y buen balance. Fuimos muy responsables, trabajamos con todos los stakeholders para proteger la inversión y hemos sido bastante exitosos en eso.

Yo creo que vienen años muy buenos, con mucha demanda para diferentes sectores. Un ejemplo son los viajes de placer, que están mostrando un alza, incluso por arriba de los números del 2019. La Ciudad de México y otras metrópolis donde hay corporativos están por recuperarse; también la manufactura va recuperándose poco a poco.

Fibra Hotel tuvo un muy buen trimestre final en el 2021. Todavía no tenemos cifras oficiales, pero se advierte una tendencia muy positiva hacia el mercado y la experiencia de los viajeros. La gente se dio cuenta de que las cuestiones materiales también son importantes, que es algo increíble el disfrutar un viaje con tu familia, pareja o amigos. México puede ofrecer todo eso, además, la cercanía que tenemos con Estados Unidos es un plus. Creo que vamos a tener extraordinarios resultados de ahora en adelante.

Por lo menos dentro de un año, año y medio, habrá una recuperación. En la parte de oficinas todavía vamos regresando poco a poco. Para el sector industrial, el 2022 será uno de los mejores años debido al tema del nearshoring y la cuestión geopolítica entre Estados Unidos y China. Vendrán tiempos muy interesantes no sólo para la manufactura y el mercado industrial, sino todo lo que hay alrededor de éste, ciudades, centros comerciales, hoteles.

Creo que la Ciudad de México va a recuperar su potencial como destino turístico. Por supuesto, hay algo de incertidumbre, ya que siguen algunas limitantes sanitarias y no sabemos lo que pueda venir. La pandemia en sí aún no tiene punto final. Hay muchas interrogantes en el camino, pero lo que sí puedo decir es que estamos en una industria muy resiliente en la que tengo muchísima confianza y pasión.

SB: ¿Cuál es tu filosofía de trabajo y cómo ejerces tu liderazgo?

SGZ: Para mí es muy simple y se trata de razonar sobre lo que no te gustaría que te hicieran para que tú tampoco lo hagas a los demás. Si sigues esa filosofía creo que dejas de hacer muchas cosas que de otra manera harías. Se trata de hacer lo correcto y actuar con moralidad. Siempre hay que trabajar por el largo plazo, no por el corto. Tratar de ser congruente con tu filosofía y tu moral para la toma de decisiones.

Con respecto al liderazgo, hay que actuar con el ejemplo y mostrando conocimiento sobre el sector, eso es lo principal. Siempre hay que tener pasión por lo que estás emprendiendo, hacer las cosas bien y obviamente exigir a tus colaboradores y a los diferentes jugadores de la asociación que trabajen al más alto estándar posible. También hay que saber comunicar, ese es uno de los retos más importantes para todo líder.