Los seguros son mecanismos para que los desarrolladores inmobiliarios hagan frente a cualquier siniestro que se presente durante y después de la edificación de una estructura
Por José Alberto Gómez, director técnico de INTERprotección
Los riesgos que enfrenta una obra en construcción pueden originarse por un error en la mano de obra, accidentes con la maquinaria, la utilización de materiales defectuosos, condiciones geológicas o cálculos erróneos en el diseño, así como los métodos de construcción utilizados.
Detrás de todo inmueble que se construye en México hay una pieza clave durante y después de su edificación: el seguro.
Construir un edificio representa estar expuesto a una serie de riegos que podría entorpecer el desarrollo, o, incluso, detener una obra si no se cuenta con este recurso que haga frente a una posible eventualidad.
Una estructura puede sufrir un sinfín de daños fortuitos que no se pueden dejar al azar ni permitir que comprometan proyectos en los que, frecuentemente, hay grandes sumas de capital invertidas.
Durante la fase de construcción, un seguro que es imprescindible es el llamado “todo riesgo de construcción”, que cubre daños materiales a la obra durante la ejecución del proyecto, así como la responsabilidad civil por daños causados a terceros durante dicha ejecución. De igual manera, existen una serie de seguros que podrían ser contratados en adición para ampliar la cobertura y tener una mayor certidumbre de que el proyecto llegará a su conclusión. Estas adiciones van en dos sentidos: los riesgos asegurables en daño material y los riesgos asegurables en responsabilidades.
A continuación, se muestra una gráfica de los diferentes seguros que pudieran ser contratados durante la construcción de un edificio y en la operación, una vez terminada la obra.
Riesgos asegurables en daño material
Durante la construcción
- Seguro de todo riesgo de construcción
- Seguro de transporte de mercancías
- Seguro de equipo de contratistas
- Seguro de pérdida de beneficios
- Seguro de terrorismo y delincuencia organizada
Durante la operación:
- Seguro de incendio
- Seguro de terrorismo y delincuencia organizada
- Seguro de rotura de maquinaria
- Seguro de equipo electrónico
Riesgos asegurables en responsabilidades
Durante la construcción
- Seguro de responsabilidad civil contratista
- Seguro de responsabilidad civil contratista de ingenieros y arquitectos
Durante la operación
- Seguro de responsabilidad civil por las actividades de hotelería
De los consejeros y directivos
- Seguro de consejeros y funcionarios D&O
Responsabilidad civil
Una cobertura de responsabilidad civil debe estar incluida en toda póliza de construcción.
En primer lugar, es preciso cumplir con las condiciones del contrato. En segundo, resulta claramente ventajoso para el promotor y el contratista principal conseguir que ninguno de los participantes en el riesgo compartido de las obras, carezca de cobertura frente a reclamaciones de terceros.
Se trastornaría gravemente la operación de la obra si, por ejemplo, uno de los más importantes suministradores/subcontratistas tuviera que defenderse a sí mismo, sin los recursos financieros y la experiencia jurídica de un asegurador, contra reclamaciones sustanciales de partes ajenas al contrato o de otros subcontratistas que trabajan en la obra.
Esta cobertura no abarca las actividades del contratista y subcontratistas que no tengan relación directa con el proyecto de construcción en común.
El contratista que acude a la obra a subsanar defectos durante el periodo de mantenimiento necesita protección frente a posibles reclamaciones a terceros, por lo que se ha vuelto práctica común ampliar la cobertura de responsabilidad civil durante el período de mantenimiento para proteger al contratista.
El seguro, siempre, desde el inicio de la obra
Se requiere toda la información relativa al proyecto para que éste pueda asegurarse de una mejor forma. Cabe mencionar que el seguro de obra civil en construcción debe ser contratado antes de comenzar la ejecución de la misma, y se ampara hasta su entrega. Una vez comenzada la obra es difícil conseguir el seguro de la misma, sobre todo cuando lleve un avance superior a 30 por ciento.
La cobertura proporcionada por el seguro de todo riesgo de construcción ha sido diseñada para indemnizar pérdidas económicas causadas por daños típicos asociados al proceso constructivo o bien, que, sin serlo, suceden durante el período de construcción.
Para hacer válido un seguro, el daño debe de ocurrir dentro de la vigencia de la póliza y en el sitio de construcción; el asegurado debió de haber cubierto, previamente, la prima correspondiente a la cobertura afectada y cumplido con las condiciones de la póliza.
La información requerida para el seguro de todo riesgo de construcción es la siguiente:
- Descripción de la obra
- Ubicación de la obra
- Duración de la obra
- Cronograma de obra
- Programa de inversión
- Planos y cortes del proyecto / layout
- Mecánica de suelos definitiva
- Memoria descriptiva
- Currículum de los contratistas involucrados en el proyecto
Seguro todo terreno
El seguro de todo riesgo de construcción considera coberturas para los siguientes riesgos (entre otras más):
Seguros después de finalizada la obra
Una vez que el edificio está operando o haya sido entregado, el dueño o responsable debe cubrir los daños físicos que ocurran en el mismo, así como la responsabilidad civil por daños a terceros.
Para buscar una mayor cobertura cuando el edificio entra en operaciones, se pueden contratar pólizas para amparar riesgos tales como incendios, terrorismo y delincuencia organizada, rotura de maquinaria y para el equipo electrónico.
Los llamados edificios inteligentes no tienen un seguro especial o diferente. Se les otorgan los mismos seguros, considerando los valores y características de los mismos.
En México, salvo casos de construcciones “menores”, se puede decir que, prácticamente, todas las obras en proceso se aseguran, particularmente, cuando existe un financiamiento o crédito de por medio, ya que es la forma en que la institución bancaria o financiera garantiza el pago de la deuda en caso de existir algún siniestro que afecte a la obra.
——–
José Alberto Gómez
Director Técnico de INTERprotección, bróker experto en seguros, reaseguro y finanzas con más de 40 años de experiencia en el mercado.
