Con más de tres décadas de experiencia, el director ejecutivo de Fibra Prologis ha sido testigo de la maduración de los instrumentos de inversión inmobiliarios en México. Hoy, con el auge del comercio electrónico derivado de la pandemia, ve en el desarrollo de los bienes raíces de logística de alta eficiencia una oportunidad para seguir creciendo
Danahé San Juan / Fotografía: Rubén Darío Betancourt
Para Luis Gutiérrez el real estate industrial es algo más que un simple negocio: es su pasión en la vida desde hace 32 años. Pocas voces tan autorizadas como la suya para hablar del presente y futuro de un mercado que, a diferencia del resto (comercial, de oficinas, hotelero), se verá beneficiado por los cambios en los patrones de consumo de la gente como consecuencia de la pandemia de la covid-19.
Gutiérrez es ingeniero civil por la Universidad Iberoamericana, y cuenta con un MBA por el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresas. Actualmente es presidente de Prologis para América Latina, propietaria, operadora y desarrolladora de parques logísticos de alta calidad y eficiencia en el mundo. En este cargo, es responsable de las actividades empresariales para los mercados de Brasil y México, lo que incluye las operaciones, inversiones, adquisiciones y desarrollo de propiedades industriales. En el 2014, Prologis se convirtió en la primera empresa que proporcionó una inversión en el mercado bursátil para una Fibra en Latinoamérica, completando la IPO (initial public offering) que dio origen a Fibra Prologis, de la que Gutiérrez es hoy su director ejecutivo.
Asimismo, es presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), un organismo que busca impulsar e institucionalizar los fideicomisos de inversión inmobiliarios en el país. En fin, todo un conocedor de los bienes raíces industriales con el que Smart Building tuvo el privilegio de platicar.
La estrategia de FIBRA PROLOGIS va relacionada con el consumo de la parte logística. Nuestros principales clientes tienen que ver con la distribución de productos a los mercados locales. En la Ciudad de México tenemos una presencia muy importante, pues el 40 % de nuestro espacio está en la capital”: Luis Gutiérrez
Smart Building (SB): De acuerdo a su experiencia en bienes raíces, ¿qué tendencias considera que están moldeando la toma de decisiones de inversión?
Luis Gutiérrez (LG): Los bienes raíces, así como muchas otras cosas, van a cambiar. Con la llegada de la pandemia hay muchas transformaciones que se están acelerando. Las tendencias vienen impulsadas por la tecnología. Habrá ganadores y algunos perdedores. El sector de bienes raíces industrial está relacionado con las tendencias de consumo en el comercio electrónico; por lo tanto, puede verse más beneficiado por estas nuevas adopciones estructurales en los patrones de comportamiento de los consumidores. Con la nueva normalidad, los centros comerciales, las oficinas y los hoteles tendrán que explorar alternativas y oportunidades. El impacto en estos sectores ha sido fuerte e incierto.
SB: ¿Cómo llega Luis Gutiérrez al mercado inmobiliario?
LG: Llegué desde 1988, son muchos años. Soy ingeniero civil, y tengo una maestría en Administración de Empresas. Siempre he estado en este sector. Al salir de la carrera y terminar la maestría tuve mi primer trabajo, el cual te marca para toda la vida. Comencé dando consultoría inmobiliaria y después tuve un segundo trabajo que es el mismo que tengo hoy. Desde que vi la oportunidad de entrar en algunos proyectos industriales en aquella época, no he dejado este negocio. Es muy apasionante, además tiene un gran potencial.
SB: ¿Qué ha cambiado en la industria del real estate con respecto a 1988 cuando incursionó en el mercado?
LG: Existen gran cantidad de innovaciones. Todo ya está globalizado. Prologis, de ser un negocio local paso a ser uno internacional. Los clientes, las especificaciones de los inmuebles también son globales. Las edificaciones que se hacen en otros lugares del mundo ya pueden hacerse en México. La parte de los procesos también ha sido globalizada. Antes el financiamiento sólo era local, hasta los inversionistas. Ya hay alternativas de fondeo internacional en la parte de deuda y de capital. En fin, el mercado de los bienes raíces se ha sofisticado y está en una etapa muy interesante. El avance es brutal, es realmente emocionante. En mis 32 años de experiencia he visto una gran evolución.
SB: ¿Cómo surge Prologis y cuándo llega a México?
LG: Prologis Inc. es resultado de una fusión con AMB Property Corporation, que se da en el 2011 como consecuencia de la crisis financiera en Estados Unidos. Prologis y AMB eran empresas que cotizaban en la bolsa de Estados Unidos, ambas con una presencia muy importante en ese país, por lo que decidieron empezar el proceso para convertirse en compañías globales, comenzando su expansión en México.
Hoy, Prologis ya fusionado, tiene presencia en 20 países. Al hacer esta expansión se hicieron muy buenas operaciones con clientes globales.
SB: ¿Cuál es el metraje total de Fibra Prologis en México y de cuántas propiedades se compone su portafolio?
LG: La superficie aproximada de Fibra Prologis es de cuatro millones de metros cuadrados, tenemos 350 clientes y estamos en 6 ciudades: Tijuana, Guadalajara, Ciudad Juárez, Reynosa, Monterrey y la Ciudad de México. La estrategia va relacionada con el consumo de la parte logística. Nuestros principales clientes tienen que ver con la distribución de productos a los mercados locales. En la CDMX tenemos una presencia muy importante, pues el 40 por ciento de nuestro espacio está en la capital. La parte del comercio electrónico es la que está teniendo un crecimiento fuerte. Hemos enfocado muchas de nuestras energías en este segmento para la consolidación de Fibra Prologis.
“HAY QUE pensar en cómo mejorar nuestros inmuebles, cómo hacerlos más inteligentes, cuáles serán las interfaces con los clientes para poder aprovechar la tecnología. Todo es un proceso de mejora continua y tenemos que estar a la altura”: Luis Gutiérrez
SB: En su reporte financiero del primer trimestre de 2020 Prologis contaba con 191 inmuebles destinados a la logística y manufactura, ¿qué cambios o incrementos prevé para lo que resta del año?
LG: A finales de marzo hicimos la primera transacción en los mercados públicos de México. Con la oferta de derechos levantamos alrededor de 370 millones de dólares. Éstos capitales se los ofrecimos a nuestros accionistas. Ese dinero se levantó y en abril Fibra Prologis compró un parque de ocho propiedades, el Prologis Park Grande, ubicado en la Zona Metropolitana del Valle de México. Se trata de una propiedad muy estratégica, pues ahí se encuentran los centros de distribución de empresas como Amazon y Mercado Libre. Desde luego, esto incrementa nuestro posicionamiento en México. Me atrevo a decir que es uno de los mejores parques industriales del país. Para nosotros era muy importante obtenerlo y poner los recursos a trabajar para nuestros inversionistas, ya que esa compra añadió al portafolio alrededor de 450 mil metros cuadrados.
Recientemente, hicimos otra compra de dos propiedades en un esquema list bag, en la zona de Vallejo. También es una estrategia para fortalecer la parte del comercio electrónico. Las empresas tienen que mejorar su servicio, entregar sus productos más rápido. Para ello requieren de espacios de distribución más cerca de las ciudades. Estas propiedades a largo plazo podrán ser convertidas en centros de distribución o centros last touch.
SB: Fueron incluidos en el S&P/BMV Total México ESG Index, ¿podría mencionarnos cuáles fueron las iniciativas sustentables que los posicionó en este índice?
LG: Toda la parte ESG (environmental, social, and corporate governance) se está acelerando con la pandemia. A nivel global, Prologis es considerado una de las 100 empresas más sustentables. Muchas de las iniciativas que se tienen de nuestro sponsor son reflejadas en este índice. En cuanto a la parte ambiental, contamos con certificación LEED. Una buena parte de nuestro portafolio también obtuvo la certificación BOMA, lo cual es un paso adicional porque tiene que ver con la operación del edificio. Utilizamos luces led, que son más amigables con el ambiente. Realizamos la instalación de paneles solares para generar energías limpias.
En la parte social tenemos iniciativas con nuestras comunidades. Realizamos eventos donde hacemos donaciones, como la carrera deportiva en la CDMX, en la que los fondos se donan a proyectos altruistas. Respecto a la pandemia, hicimos una distribución de 10 mil paquetes de comida dentro de la población de Tepotzotlán y tenemos un proyecto Community Workforce Initiative, el cual conecta a nuestras comunidades con nuestros clientes para proporcionar capacitación laboral y desarrollo de habilidades en los jóvenes, construyendo una cartera de talentos en el campo de la logística.
Además, contamos con un programa de inclusión y diversidad de empleados para hacer del personal de trabajo un grupo más diverso. En la parte de corporate governance, reflejamos toda la transparencia que tenemos en los resultados de nuestros reportes con buenas prácticas. Me queda claro que los inversionistas ahora, con todo lo que está pasando serán mucho más selectivos para elegir empresas que tengan esta conciencia.
SB: Como líderes en la industria del real estate de inmologística, ¿cuál es la estrategia de negocio que les ha dado más resultados?
LG: Es una estrategia de inversión muy sólida, sobre todo porque se enfoca en los ciclos altos y bajos. También se basa en la calidad de nuestras propiedades, la inversión en los mercados industriales más importantes, en la claridad y transparencia que tenemos con los clientes.
SB: ¿Cuáles son los retos de las Fibras enfocadas a la construcción de espacios de logística y de manufactura?
LG: México tiene un gran potencial e importantes motores. Uno de ellos está en las exportaciones y ahora vemos el interés de las empresas de reubicar sus manufacturas de Asia a México. Ahí se abre una gran oportunidad. Nuestro papel es promover esta inversión extranjera y no solamente esperar con los brazos abiertos a que lleguen, sino ser proactivos, investigar cuáles son los nuevos sectores, qué necesitan y cómo les daremos certidumbre, no sólo para que lleguen a nuestros parques, también para que inviertan en el país.
Debemos convertimos en promotores de inversión para el país. La parte logística está relacionada con el consumo y tiene grandes retos. Hay que seguir pensando en la digitalización, que es una de las tendencias que aceleró esta pandemia. Hay que pensar en cómo mejorar nuestros inmuebles, cómo hacerlos más inteligentes, cuáles serán las interfaces con los clientes para poder aprovechar la tecnología. Todo es un proceso de mejora continua y tenemos que estar a la altura.
SB: Como presidente de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), ¿cuáles son sus planes de cara al futuro?
LG: La Fibra es un gran instrumento de inversión. Hemos visto cómo ha evolucionado en los Estados Unidos, es un sector super líquido, una gran alternativa sobre todo para inversionistas a largo plazo. Colocar activos en bienes inmuebles ha demostrado resiliencia, genera parte del retorno corriente y eso es algo que les gusta a los inversionistas.
Veo gran potencial para que el sector de las Fibras en México siga creciendo. Los bienes raíces son un sector defensivo. Estás invirtiendo en un activo que tiene una apreciación o una depreciación.
Como presidente de la Amefibra mi tarea es institucionalizar el sector, generar las mejores prácticas, más unión, cabildear con las autoridades, entre todos empezar a decidir cuáles serán las prácticas ESG, y cuáles son las mediciones que hay que tener para homologarlas. Esto generará confianza con los inversionistas para ser considerados como de clase mundial e institucional. Debemos ir caminando en ese sentido.
