Tres expertos expusieron, desde diferentes enfoques, la actualidad del sector inmobiliario mexicano, sus puntos fuertes, los retos que enfrenta y el camino a seguir
Por Ámbar Herrera, Fotografía: Smart Building
El sector inmobiliario mexicano presenta grandes oportunidades de negocio en la industria de la construcción, para poder aprovecharlas, es necesario entender los retos que sus diferentes mercados enfrentan, desde el industrial y comercial hasta el de oficinas. Con este objetivo, en el último desayuno técnico del IMEI, patrocinado por la empresa Datoz, un panel de expertos se dio a la tarea de exponer una visión general al respecto.
La primera participación estuvo a cargo de José González Rondón, director ejecutivo de Servicios Comerciales e Industriales en Cushman & Wakefield México, quien habló sobre el futuro del mercado industrial. El experto explicó que, en la actualidad, las empresas manufactureras se trasladaron fuera de la Ciudad de México, ya que la tasa de disponibilidad de terrenos ha bajado, en promedio, un 2.9 por ciento. “No hay muchas construcciones nuevas de naves industriales de buen nivel. Éstas se encuentran en zonas más alejadas como Iztapalapa, Valle de Hidalgo o Querétaro”, apuntó.
Actualmente, prosiguió el panelista, la creciente demanda en el comercio electrónico crea nuevos retos de logística para las empresas, como la distribución por las grandes urbes, la entrega en la última milla y la necesidad de mantener mayor cercanía con los consumidores. Sin embargo, a la larga, la distribución logística presentará restricciones de horarios y mayores costos. Por esta razón, el gobierno busca “incentivar el desarrollo en las áreas industriales existentes como Azcapotzalco o Santa María”, así como la construcción de nuevas naves industriales.
En opinión de González, la mejor opción serán los edificios multinivel, debido a la falta de disponibilidad y al alto costo de terrenos en la ciudad. Este tipo de inmuebles, además de estar bien ubicados, reducirán el espacio de almacenamiento y se encontrarán más cerca del mercado consumidor, lo que a la larga los hará más rentables. Estas construcciones traen consigo oportunidades de negocio para los proveedores de elevadores, sistemas contra incendios, generación fotovoltaica, accesibilidad a fibra óptica, iluminación led, etcétera.
Por otra parte, Héctor Klerian, director general adjunto de Jones Lang LaSalle de México, habló sobre los inmuebles de oficinas y señaló que su principal mercado se encuentra en la Ciudad de México, con aproximadamente 7 millones de metros cuadrados (m2), seguido de Monterrey, con 1 millón de m2 y Guadalajara, que tiene 400 mil. En el país, explicó Klerian, un edificio se considera Clase A si tiene un cajón de estacionamiento cada 30 metros. Estos desarrollos ocupan 6.7 millones de m2 y están distribuidos en los corredores de Reforma, Polanco y Lomas, aunque especificó que el mercado más grande se encuentra en Santa Fe y que existen oportunidades de crecimiento en las zonas de Insurgentes y Perisur. El director también mencionó que los inversionistas siguen viendo el desarrollo inmobiliario como una oportunidad de hacer negocios pues, hoy en día, un edificio Clase A en México se vende en 7 millones de dólares aproximadamente, mientras que en Estados Unidos el precio oscila entre 4 y 5 millones de dólares.
Agregó que, tan sólo en 2019, se entregaron casi 530 mil metros cuadrados de oficinas nuevas y que, actualmente, existen alrededor de 2 millones de en construcción. “Eso habla de que el mercado va a crecer un 30 por ciento los siguientes 4 años, esa es una buena noticia para los que representamos inquilinos y para la actividad económica del mercado”, esto porque siempre que hay exceso de oferta, los mercados se activan y las empresas empiezan a rentar espacios. “Deberíamos llegar a un total de casi 8.5 millones de metros cuadrados para 2024”, puntualizó.
Para finalizar, Javier Lomelín, director de Colliers International en México, compartió una perspectiva sobre el sector comercial, que está formado, a nivel nacional, por casi 800 centros comerciales de más de 10 mil m2 en sus distintos formatos, y cuya vía rentable es de 24 millones de m2 en todo el país. Declaró que las aperturas que se dieron a lo largo del 2018 fueron de alrededor de 700 mil m2 y que “este es un mercado activo que crece medio millón de metros cuadrados año con año”.
Los datos mostraron que el centro del país y el área metropolitana reúnen el 60 por ciento del inventario total y que existe cierta sobreoferta en algunas zonas, mientras que otras carecen de inversión en el retail. Además, el experto reveló que entre 2019 y 2021 se construirán 71 centros comerciales (2.4 millones de m2 adicionales) que se incorporarán en los próximos años al mercado. Mientras tanto, se tienen detectados en proyecto otros 44 centros que aumentarán 1.5 millones de metros cuadrados a los ya existentes.
Respecto a las rentas, Lomelín dijo que en fashion malls se habla de 600 a 1300 pesos por metro cuadrado mensual y señaló que “hay una correlación directa entre el nivel socioeconómico y el poder adquisitivo la población con la oferta de centros comerciales”, así como que las tendencias en el mercado del retail están dirigidas hacia megaproyectos, usos mixtos y conceptos comerciales híbridos y de entretenimiento.
Finalmente, también refirió que otra forma de medir el tamaño del sector es con el registro de los afiliados a la Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales (ANTAD), que tiene monitoreadas 55 mil 148 tiendas, con casi 29 millones de m2, de los cuales, 9 millones son tiendas de autoservicio.
Como síntesis, los expertos concordaron en que las ciudades necesitan proyectos sustentables que garanticen desarrollos ambientalmente aceptables, económicamente viables y socialmente justos.
De izquierda a derecha, José González, Javier Lomelín y Héctor Klerian
