Para el fundador y CEO de Datoz, el desarrollo actual de los bienes raíces es inseparable del uso de soluciones basadas en la recopilación transparente de datos. Conoce más su perspectiva del negocio inmobiliario en esta entrevista

Ricardo Donato / Foto: Cortesía de Datoz

El negocio inmobiliario ha sido una parte esencial de la vida adulta de Sergio Mireles, fundador y CEO de Datoz. El joven empresario inició su carrera en el sector de bienes raíces comerciales mientras estudiaba Economía en la Universidad de Tucson, en Arizona.

Durante su estancia en Estados Unidos participó en el análisis de adquisiciones de portafolios multifamiliares. Posteriormente, incursionó en el mercado de capitales estadounidense, colaborando en el análisis de certificados bursátiles respaldados por hipotecas comerciales (CMBS, por sus siglas en inglés).

A su regreso a México, en 2006, se unió a CBRE en donde se especializó en transacciones inmobiliarias industriales durante siete años. Luego, en 2013, decidió emprender en el segmento de las proptech con el lanzamiento de su propia empresa: Datoz, una de las proptech de inteligencia inmobiliaria con más proyección del país.

Desde su origen, la misión de Datoz ha sido transparentar el mercado mexicano por medio de la difusión masiva de información imparcial, actualizada y verificada, utilizando tecnología de punta. Actualmente, monitorea más de 90 millones de metros cuadrados (m²) de propiedades industriales en 24 áreas conurbadas y 1 mil 600 edificios de oficinas, que acumulan más de 16 millones de m² en 5 áreas metropolitanas. Aunque en la parte comercial o de retail aún están en proceso de crecimiento también monitorean alrededor 11 mil inmuebles comerciales.

Smart Building (SB): ¿A qué necesidades del mercado responde el surgimiento de Datoz?

Sergio Mireles (SM): Datoz nace después de haber identificado dos oportunidades fundamentales en México, que ya se manejaban con mayor fluidez en Europa y Estados Unidos. La primera era la necesidad de transparentar el mercado inmobiliario comercial a través del data. Esto sólo se puede generar con información continua y estructurada que, finalmente, debe ser resguardada en bases de datos, no solamente en hojas de cálculo desagregadas como tradicionalmente se hacía en el pasado. La segunda fue el rezago tecnológico que existía y que, de cierto modo, sigue existiendo en la industria.

Cuando inicié en la compañía desarrollé una plataforma digital en versión beta con el fin de confirmar el valor del acceso rápido a la información inmobiliaria con algunos usuarios institucionales que apostaron con nosotros para ver si podíamos agregar valor a sus operaciones. Rápidamente, acreditamos que usar tecnología para transformar la data cruda para luego convertirla en inteligencia era algo de gran utilidad para los jugadores institucionales en el mercado. Las siguientes fases de Datoz consistieron en desarrollos subsecuentes de tecnologías con mayor capacidad de procesamiento y de análisis por medio de la expansión hacia otros segmentos inmobiliarios, particularmente de los mercados de oficinas corporativas y de edificios comerciales.

SB: Desde tu perspectiva ¿cómo afectó la pandemia de la covid-19 al mercado de oficinas en México?

SM: El mercado de oficinas corporativas es definitivamente el segmento inmobiliario que tuvo el mayor impacto. Ya anticipábamos una burbuja en este segmento desde antes de la pandemia. Esto como consecuencia de la comercialización agresiva de este producto por medio de inversiones bajo un esquema de preventa que ayuda a financiar al desarrollador. Así pues, se empezaba a crear una brecha entre el volumen de espacios que año con año se ocupaban y el ritmo de construcción de nuevos productos.

El riesgo de una tasa de disponibilidad, por ende, se fue pulverizando y, al final del día, se pasaba al inversionista pequeño. El desarrollador se veía incentivado a seguir construyendo y continuar distribuyendo el riesgo de la vacancia a inversionistas medianos y pequeños, un ciclo realmente vicioso que desembocó en una burbuja en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, principalmente.

La llegada de la pandemia aceleró y agudizó el efecto burbuja debido a la disminución súbita en la demanda por espacios de trabajo. En consecuencia, el mercado de oficinas en México atraviesa una caída sin precedente. Los proyectos Clase A+ y A, especialmente aquellos administrados por propietarios y operadores con mayor experiencia, serán los ganadores de esta situación. Actualmente, se vive un flight to quality que dejará a los edificios de menor calidad y en ubicaciones menos deseadas con el mayor rezago, mientras que los inquilinos buscan aprovechar la coyuntura del mercado para buscar mejores espacios bajo condiciones contractuales favorables.

SB: Y en el caso del mercado inmobiliario industrial ¿cuál es tu diagnóstico?

SM: Pasó de ser considerado un activo de menor reconocimiento, especialmente para inversionistas minoristas, al asset class más deseado del sector inmobiliario. Sin importar el tamaño de la inversión o el origen del capital, las características atractivas de este sector son ahora universalmente conocidas. No solo fue impulsado por la resiliencia que demostró ante la pandemia, otros factores se han alineado para poner al segmento industrial en una perspectiva positiva a mediano y largo plazo. Algunos de estos factores son el e-commerce, la tendencia del nearshoring, la disrupción en las cadenas de suministro y la guerra comercial entre Estados Unidos y China. A diferencia de los edificios comerciales y oficinas corporativas, el mercado industrial prosperó durante el 2021; realmente no se vio afectado negativamente, salvo por algunas zonas geográficas especificas.

“A diferencia de los edificios comerciales y oficinas corporativas, el mercado industrial prosperó durante el 2021”: Sergio Mireles, CEO de Datoz.

SB: ¿Qué tendencias ves para el mercado de oficinas en 2022?

SM: Primeramente, creo que el home office ya era una tendencia inevitable y la pandemia la aceleró. Sin embargo, no es para todos los sectores económicos y probablemente evolucione en una suerte de espacio laboral flexible que empodere tanto a los empleados como a las empresas. Este modelo híbrido abre la posibilidad de nuevos horizontes y mayor accesibilidad a trabajadores remotos, temporales, dando un impulso importante a la gig economy, como se conoce en inglés al sector de servicios profesionales proporcionados por trabajadores independientes.

Los equipos de trabajo estarán conformados cada vez más por colaboradores localizados en regiones distintas y, por ende, evolucionará la dinámica laboral. Entre más híbridos y flexibles sean las ofertas de trabajo, más evidente será la evolución de la modalidad en que estas empresas utilizan las oficinas. La oficina central tradicional dejará de ser la norma y veremos mayor uso de espacios flexibles, oficinas satelitales, home office y cualquier otro formato que permita a empresas aprovechar la mano de obra, no solamente de una ciudad o de una región, sino que será posible colaborar con talento internacional, sin importar el tamaño o la actividad de la organización.

SB: ¿Qué tendencias ves para el mercado de edificios industriales en el 2022?

SM: Seguiremos experimentando un crecimiento en la demanda por espacios industriales. En paralelo, crecerá la necesidad por materia prima. Las empresas que están transfiriendo operaciones de ensamble o manufactura a México, requieren de vastas cantidades de recursos, especialmente de energía, agua y gas natural. Esto se traduce en la necesidad por implementar procesos más eficientes e impulsar prácticas sustentables que reduzcan el impacto al medio ambiente. Adicionalmente, seguirá creciendo la diversidad de las nacionalidades de empresas que llegan al país, así como los sectores económicos que se benefician de la mano de obra mexicana. Tradicionalmente, Estados Unidos y Europa y ciertos países de Asia, como Japón, han liderado la inversión extranjera directa, pero ahora con el nearshoring hemos observado que llegan con mayor frecuencia empresas de otras naciones asiáticas, como el caso específico de China. Esperamos, también, ver la creación de hubs logísticos regionales que se formarán alrededor de los centros de manufactura más importantes del país. Algunos ya se encuentran en etapa de maduración, como los de Monterrey, Guadalajara y la región del Bajío. La movilidad de bienes será cada vez más sofisticada y demandará cadenas de suministro continuamente más cortas y veloces que terminarán por estimular el uso de espacios para operaciones de distribución y logística.

SB: ¿Qué retos y oportunidades vislumbras para el sector inmobiliario para este año?

SM: La reconversión de los espacios seguirá presentando oportunidades de negocio y esto sucederá en múltiples segmentos. Por un lado, las operaciones de última milla han creado un dinamismo en corredores cercanos a centros poblacionales donde recientemente era casi imposible pronosticar una situación que impulsara estas zonas a la velocidad que lo ha hecho el e-commerce. Por otro, la reconversión de oficinas verticales se ha manifestado en hospitales, clínicas y, obviamente, espacios habitacionales. Estas oportunidades probablemente abunden en algunos inmuebles que están en proceso de construcción, o bien, con características más apropiadas para el reposicionamiento.

Desde luego, se presentan retos diversos como la escasez de energía para el sector industrial. Sin embargo, el desafío más importante que está afectando a México es la política pública actual. Es necesario presentarnos como un país que respeta los acuerdos comerciales para que los inversionistas nacionales y extranjeros perciban estabilidad y no se ocasione una salida de capital.

SB: ¿Cómo definirías tu experiencia como fundador y líder de Datoz?

SM: Es un privilegio trabajar con un grupo de personas con tanto talento y pasión que, además, confíen en mi visión. Constantemente aprendo de mi equipo y estoy consciente de que no puedo dejar de evolucionar como individuo y también necesitamos crecer continuamente como organización. Mi función más importante ha sido crear un equipo sólido y ganarme su confianza.

La pregunta que siempre está en mi mente es: ¿qué puedo hacer como director para impulsar a un grupo de personas con distintas habilidades e intereses hacía objetivos en común aprovechando el valor individual de cada miembro? El éxito de mi desempeño personal como líder, y por ende el de Datoz, va en función de la posibilidad por sumar a gente mejor que yo. Creo que esto nos ha impulsado hacía el éxito. Es una labor continua que para mí se traduce en dirigir más con trabajo que con palabras, así como facilitar herramientas que brinden a todo nuestro equipo una perspectiva de crecimiento constante.