Este inmueble de usos mixtos es la apuesta de la desarrolladora mexicana Pulso Inmobiliario en el sur de la ciudad. Luego de tres años de construcción, el edificio diseñado por el afamado arquitecto Teodoro González de León, se encuentra en proceso de recibir la certificación LEED Gold en virtud de su eficiencia energética.
Elva Mendoza/Fotografías: Fernando A. Serrano
En el cruce de Mixcoac y la avenida de los Insurgentes en la Ciudad de México, se erigió uno de los primeros edificios mixtos de la capital mexicana. Inspirado en el movimiento Bauhaus, el conjunto Manacar fue inaugurado en 1963. Con 15 niveles de altura, el proyecto arquitectónico lo realizó Enrique Carral Icaza, que junto con Augusto H. Álvarez ideó la terminal original del aeropuerto capitalino.
La estructura era vanguardista, conjugaba espacios comerciales, una torre de oficinas y una sala de cine recibía a los espectadores con un telón mural pintado por el artista guatemalteco Carlos Mérida.
Medio siglo después, la empresa mexicana Pulso Inmobiliario adquirió el centro para construir el inmueble de usos mixtos Torre Manacar. La torre es el resultado de la colaboración entre la propia desarrolladora, el arquitecto Teodoro González de León; Arup, una de las empresas consultoras de ingeniería más importantes del mundo y FTA Design Studio, un despacho especializado en el diseño de interiores.
“Desde hace 10 años consideramos que el corredor Insurgentes iba a tener un auge muy importante en cuanto a áreas corporativas y comerciales, es una zona muy dinámica. También tenemos desarrollos de oficinas en el corredor Reforma y han sido muy exitosos, pero sabemos que tienen problemas de saturación vial y de precios de renta. Antes de este proyecto invertimos en un edificio más al sur, se llama City Center. Es un espacio netamente corporativo y fue tan interesante que antes de terminarlo ya estaba rentado. Confirmamos la teoría, fue una prueba exitosa”, asegura el arquitecto Enrique Villanueva, director de Desarrollo de Pulso Inmobiliario, en entrevista con SMART BUILDING.
GESTACIÓN DEL PROYECTO
Torre Manacar incluye espacios para oficinas, comercio y entretenimiento. Alrededor de 10 mil personas circulan diariamente por él. Cuenta con 22 pisos de oficinas; 12 niveles de estacionamiento subterráneo, con capacidad para 3 mil 285 autos; cinco niveles de centro comercial, con 120 locales, en el quinto y sexto piso se agrupan las salas de cines y un gimnasio con piscina semiolímpica, respectivamente.
Esta obra de 144 metros de altura se construyó sobre un terreno de 8 mil 328 metros cuadrados (m2), con cara a las cuatro calles. Contiene 185 mil 779 m2 de construcción, 46 mil 500 destinados a oficinas y 26 mil m2 rentables de centro comercial.
Originalmente, la compañía había comprado sólo el antiguo centro urbano Manacar, pero conforme empezó el proyecto, se percataron de que podía tener más potencial e, internamente, decidieron comprar todos los lotes aledaños hasta lograr adquirir el cien por ciento de la cuadra.
El proceso le llevó a la firma más de un año. “No fue fácil. Había propiedades de todo tipo, un edificio de cinco pisos de departamentos, casas, una vecindad, oficinas. Tuvimos que hacer un proceso de gestión para tener la cuadra completa. Se compraron 16 propiedades”, detalla el arquitecto.
Su construcción inició en 2013 y en 2016 Pulso Inmobiliario entregó algunos locales para que los adaptaran los inquilinos; en 2017 abrió sus puertas al público. Antes de eso, se llevaron dos años más en el proceso de planeación, la compra de terrenos, el trámite de permisos y licencias, así como el anteproyecto.
Villanueva añade que el centro comercial estuvo rentado más de un 90 por ciento antes de dar por concluida la obra. “Había mucho interés de los locatarios, mucho apetito. Tuvimos varias ofertas de los operadores de cines”. Actualmente, la plaza tiene una ocupación del cien por ciento, la parte de oficinas está en un 60 y un 30 por ciento se encuentra en proceso de ser ocupado.
DISEÑO URBANO INTELIGENTE
Teodoro González y Fernando Teruya, este último especializado en centros comerciales, diseñaron el interior de la plaza, no solamente los acabados sino la organización y fluir de la gente, cómo suben, donde están las horizontales, las verticales. Adicionalmente, se hicieron análisis de tráfico, flujos vehiculares, peatonales, tiempo de operación de los semáforos. Con esa información, se tomó la decisión de hacer un acceso por Insurgentes y otro por Mixcoac. “Eso genera que la gente que viene caminando pueda entrar y tomar una especie de atajo mientras ve las tiendas”, agrega el directivo.
Adicionalmente, Pulso Inmobiliario trabajó también con el Gobierno de la capital, que construía el desnivel Mixcoac, mientras erigían el edificio. “Se trabajó con ellos para la cantidad de carriles que quedaron en la lateral. Según el estudio, se determinó que quedarán tres carriles para no entorpecer el tránsito, también se estableció la dimensión de la banqueta”, apunta Erick Téllez Girón, gerente de Diseño de Pulso Inmobiliario.
La plaza de acceso de más de 1 mil 200 m2, con una caída de agua de 30 metros y un espejo de agua, es propiedad privada y fue decisión de la firma y del arquitecto Teodoro González dejarla abierta para incorporar la vida urbana al proyecto.
El éxito del inmueble proviene de esas decisiones y de que la firma que representa es muy activa en la ambientación por temporada. “La idea es participar de esa mecánica urbana de la zona, para que la gente se sienta a gusto en este lugar, que puedan venir a pasar el rato, ver una exposición de fotografía y tomarse un café, pero para eso hay que estar innovando y creando cosas nuevas. Mucho viene de nuestra área comercial, y de lo que el administrador interno implementa. Si a los locales les va bien, nosotros tenemos más ingresos”, afirma Villanueva.
SEGURIDAD ANTISÍSMICA
Arup Nueva York fue recomendada por el arquitecto Teodoro González de León para la realización de la volumetría del edificio. A través de métodos y modelos sísmicos lograron un comportamiento de la torre por encima de los parámetros de seguridad del reglamento de construcción de la Ciudad de México. La torre, incluso, garantiza la seguridad total de los ocupantes en caso de un terremoto de los que suceden sólo cada 2 mil 500 años.
“La estructura está diseñada para resistir las demandas de carga vertical y carga horizontal, tiene una seguridad estructural muy alta. Está modelado por computadora. Lo sostienen unas columnas muy esbeltas que van de la planta baja hacia arriba y un núcleo de concreto que va de la cimentación hasta el nivel 30”, apunta Téllez.
Para construir Torre Manacar se usaron 5 mil 500 toneladas de acero estructural, 75 mil m3 de acero, 8 mil toneladas de varilla, 65 mil m3 de concreto, 35 mil m2 de vidrio en fachada; 12 mil m2 de mármol de carrara de Italia, y 25 mil camiones para la excavación de 40 metros de profundidad, misma que se extendió por 12 meses. “Si apilas los camiones uno junto a otro, llegas de Manacar al centro de Querétaro”, calcula Villanueva.
Con 11.40 metros de ancho y 25.60 metros de largo, el telón mural Los Danzantes de Carlos Mérida fue retirado y resguardado en la década de 1990 para remodelar el cine del conjunto urbano Manacar. Luego de casi 50 años fue rescatado y ubicado en el vestíbulo de Torre Manacar.
“Cuando estábamos haciendo el proyecto con el arquitecto, él se acordó de que en el cine Manacar había una especie de teatro con un telón. Se puso en contacto con el INBA, nos propuso y le propuso al instituto rescatar el mural. Es una inversión adicional esta restauración; se trajo, se instaló y se dispusieron todos los elementos en cuanto a temperatura, iluminación, para que pudiera vivir ahí y regresara a su lugar de origen”, cuenta el arquitecto Enrique Villanueva.
EN BUSCA DEL ORO
Debido a su desempeño ecológico, energético y sustentable, Torre Manacar está en proceso de obtener la certificación LEED Gold.
Para cumplir con los lineamientos, desde el diseño se pensó en el uso de cristal con el fin de permitir la entrada de luz natural y, con ello, reducir el consumo de energía eléctrica. “La cantidad de cristal es muy importante. Se utilizaron 35 mil metros cuadrados de vidrio en fachada, de ellos, 30 mil 500 piezas son de diferente medida”, asegura el arquitecto.
En este rascacielos, todos los sanitarios cuentan con muebles y accesorios que consumen poca agua. “Tenemos una planta de tratamiento con capacidad de 4.5 l/s. El agua la utilizamos para los sanitarios, riego, el aire acondicionado, lavado de autos y para la caída de agua de la fachada”, señala Gerardo Rodríguez, Project Manager de Pulso Inmobiliario.
Además de que toda la iluminación es led, el edificio está manejado por BMS, “este cerebro apaga las luces en horarios específicos en los que ya no están ocupándose las oficinas y apaga automáticamente los equipos de aire acondicionado”, detalla Rodríguez.
En palabras de Erick Téllez, los equipos de aire acondicionado, de la japonesa Daikin, utilizan motores de calidad premium, eficientes, con la tecnología más avanzada, para que con el consumo de energía que tienen hagan el mayor trabajo posible.
Entre los inquilinos fueron repartidas guías de diseño que especifican el tipo de iluminación que deben utilizar, el tipo de mobiliario sanitario, los materiales permitidos, e incluso, se les capacita para no tirar sustancias tóxicas por la tubería o para separar correctamente los residuos.
“Todos los servicios generales están respaldados con plantas de emergencia. Debido a que tenemos iluminación led se consume muy poca energía, lo que permite que se respalde casi el cien por ciento de la iluminación con dos plantas de 1 200 kW cada una; éstas respaldan salidas de emergencia, elevadores, escaleras eléctricas, todo lo necesario para auxiliar al edificio si falla el suministro de la CFE”, añade Téllez.
En el inmueble se contabilizan 28 elevadores Kone, ubicados conforme al estudio de la compañía para determinar el tránsito de personas. Están pensados para reducir los tiempos de espera y optimizar el trayecto. “Los elevadores que van a los pisos altos tienen una mayor velocidad que los que van a los pisos bajos y las 22 escaleras eléctricas que recorren Torre Manacar se hacen más lentas cuando no detectan movimiento”, refiere el arquitecto Gerardo Rodríguez.
En el estacionamiento de este edificio inteligente hay espacios preferentes para autos compartidos, seis cargadores eléctricos Tesla, racks para más de cien bicicletas, tanto en el interior como en el exterior y 240 cámaras vigilan la seguridad de sus visitantes e inquilinos.
Pulso Inmobiliario ya se encuentra en trámites para obtener también la certificación local PAM (Programa de Autorregulación Ambiental) que otorga el Gobierno de la Ciudad de México.
La empresa mexicana, dedicada al desarrollo inmobiliario en el ramo corporativo y de usos mixtos, inició operaciones en el año 2000. Actualmente, cuenta con más de 350 mil metros cuadrados de oficinas AAA y 300 mil adicionales en proyecto; 2 mil 500 llaves hoteleras y 2 mil más en proceso. También es la desarrolladora y propietaria de la Torre New York Life, Torre Mapfre y City Center, espacios que ya cuentan con certificación LEED.
