Al personaje de portada le corresponde llevar a buen puerto la división de Real Estate de la firma Artha Capital. Naves ha trabajado en algunas de las más importantes desarrolladoras del país y los retos que tiene por delante son enormes
Por Darinel Becerra, Fotografía: Rubén Darío Betancourt
La firma de capital privado Artha Capital, en su negocio de Real Estate, se ha consolidado como uno de los líderes en el sector inmobiliario, con más de 287 mil metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) en activos comerciales y de usos mixtos. Esta división se caracteriza por operar la plataforma de espacios industriales más grande de México.
Artha Real Estate cuenta con tres plataformas, la Industrial, la Turística y la Inmobiliaria. La dirección de esta última le compete a Vicente Naves, en cuyo negocio se han construido 553 mil 400 metros cuadrados, de los cuales 90 mil son de ABR.
Vicente Naves lleva más de un año al frente de esta división, pero su experiencia en el real estate es de 30 años. Smart Building tuvo la oportunidad de platicar con él sobre este importante mercado.
Naves es ingeniero civil y egresado de la Universidad La Salle, además cuenta con un MBA en el Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresa.
El negocio inmobiliario tiene que estar bien capitalizado y más ahora en tiempos difíciles. hay que cuidar la relación deuda-capital
Smart Building (SB): ¿Qué opinas del mercado de los edificios inteligentes certificados en México y cómo participa Artha Capital en éste?
Vicente Naves (VN): Es algo que llegó para quedarse, ya es una obligación. Y más allá de si tienes o estás buscando un edificio certificado o de otro tipo, en el fondo, lo que hay que tener en cuenta, y es la visión tanto de Artha como la mía, es que debes generar proyectos altamente sustentables, eficientes y competitivos. En primer lugar, porque es una necesidad en el país y en el mundo. Necesitamos ser mucho más conscientes y racionales con el uso de recursos, utilizarlos de una manera más inteligente, menos costosa y dañina. Es una obligación y una necesidad, independientemente de que sigas la formalidad de un certificado LEED. Desde los puntos de vista comercial y de mercado, ya hay muchas empresas –algunas de carácter público– que tienen que comprar o rentar, según sea el caso, inmuebles con estos criterios de sustentabilidad. Desde este punto de vista, Artha no es una empresa pública pero sí semipública. Nosotros trabajamos con capitales de terceros, y a la empresa hay que entenderla en dos esferas: el fondo, que es un fund manager que capta dinero de inversionistas que ve dónde están las oportunidades de negocio, hace el planteamiento a los inversionistas, se aprueba, se realiza la inversión, y vigila y supervisa que ésta se lleve a cabo y se cumplan los objetivos. La otra esfera es el brazo desarrollador. También tenemos un expertise como desarrollador inmobiliario, pues hacemos todas las labores y buscamos dar los resultados. En ese sentido, nosotros trabajamos mucho con instrumentos llamados Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) y de aquí viene el dinero de las Afores, y ya hay requerimientos en los cuales la sustentabilidad en los proyectos es un deber, y si estamos buscando capitales institucionales, nacionales o internacionales, prácticamente ya es una obligación. Pero siempre, una necesidad y, yo diría, una convicción, que finalmente resulta buen negocio, porque si haces un edificio, del uso que sea, con esos criterios sustentables, vas a ser más competitivo en el mercado porque tus costos de operación, de mantenimiento, tus capex van a ser menores. Por todos lados es conveniente y rentable.
SB: ¿Qué factores nacionales e internacionales podrían afectar el crecimiento del sector inmobiliario en México?
VN: El negocio inmobiliario por definición es muy intensivo en capital, y cuando hablamos de capital pensamos en deuda y equity, que son propiamente la parte capital. En esa medida somos totalmente dependientes de la escena nacional e internacional. El tema de dónde estén las tasas de interés, que tiene que ver mucho en cómo está el país y el nivel de riesgo y expectativa de rendimiento, también marca mucho el rendimiento que espera el capital. Ahora estamos en un entorno y coyuntura complicados, porque el cambio de gobierno y algunas de las ideas propuestas han traído mucha incertidumbre, muchas dudas en el mercado nacional e internacional, y la inversión y el apetito de inversión en el país, particularmente en proyectos inmobiliarios, ha bajado sustancialmente. Por otro lado, el nivel de tasas de interés también indica mucho. Hoy, con la tasa real que tenemos en el país, estamos hablando de inflaciones del orden del 4 por ciento, con una tasa referencia del orden del 8.5 por ciento, es un diferencial muy importante. El costo del capital entre el costo de la deuda y lo que espera el rendimiento del capital en función del riesgo país y otros factores, hoy es muy alto. Cuesta mucho trabajo encontrar y ejecutar proyectos que puedan pagar esos costos financieros por el lado de la deuda, y que puedan finalmente ofrecer los rendimientos que el inversionista está buscando. Definitivamente, estos factores afectan mucho y esperamos que algunas de estas medidas y decisiones puedan corregirse y generar la confianza en el inversionista nacional e internacional. Por otro lado, estos niveles de tasas de interés, sobre todo la tasa real, tan altos como he mencionado, en un mediano y largo plazo harán muy difícil y caro desarrollar lo que México necesita. Ojalá, con una mejor conducción, certidumbre y confianza del país, podamos tener tasas de interés más bajas, que permitan que el desarrollo inmobiliario retome el crecimiento que había tenido de 2012 a 2017, que fue muy vertiginoso.
SB: Respecto de los anuncios del gobierno sobre infraestructura en los que el grado de inversión ha sido modificado, ¿ven ustedes un riesgo real o no?
VN: Sí, totalmente. El impacto lo estamos viendo. En general, los mercados de inversionistas nacionales e internacionales han frenado muchas inversiones en el país dada esta incertidumbre. Algunas de esas decisiones, que han sido malas y costosas para el país, se reflejan en lo que mencioné de las tasas, y en esa incertidumbre de los inversionistas. En el tema de Dos Bocas, ahí están las cuatro empresas expertas que el gobierno invitó porque son las mejores del mundo, y ahora no les creemos lo que dicen, ni en el tiempo ni en el monto. ¿Por qué Pemex, que en muchos años no ha hecho una refinería, y la Secretaría de Energía van a tener la capacidad de hacerlo en menos tiempo y costo que esas grandes empresas expertas? Son decisiones que no se entienden y que evidentemente a los inversionistas y tenedores de deuda y de bonos de Pemex los pone nerviosos. Por eso, las mismas calificadoras están obligadas a revisar la calificación que tiene hoy Petróleos Mexicanos. Si esa clasificación la degradan (que es posible), evidentemente impactará en las finanzas públicas del país, y también hay un riesgo de baja calificación de la deuda.
SB: ¿Cómo han determinado las Fibras el crecimiento inmobiliario en México?
VN: Fueron una gran adición para el mercado inmobiliario y financiero, ya que cubrieron una necesidad que se requería desde hace mucho tiempo, es decir, ofrecer rendimientos a las inversiones inmobiliarias, sobre todo en inmuebles de productos y poder compartir eso con el gran público inversionista, que ahora puede tener una parte de muchos inmuebles que están en su mayoría en renta y gozar de los beneficios que eso representa. Otro beneficio es el poder escoger entre algo más enfocado a lo industrial, de hoteles, centros comerciales o de una combinación de todos y solo invirtiendo en una Fibra. Hay muchas ventajas fiscales. Las Fibras distribuyen el 95 por ciento de su resultado, y trimestralmente tienen los inversionistas un dividendo, un flujo. Las Fibras son una muy buena incursión y una óptima alternativa para pequeños, medianos y grandes inversionistas que quieran participar en el sector inmobiliario.
Hay que visitar los proyectos, los terrenos, hay que ver el entorno. cuando el proyecto está en construcción, hay que visitarlo para verificar que las cosas se estén cumpliendo, que el avance sea el adecuado
SB: ¿Cómo ves el futuro de las Fibras?
VN: Se tiene que entender mejor su concepto, varía de Fibra a Fibra, pero, en general, el valor de los certificados está subvaluado respecto al real. Casi todas las Fibras están abajo de su valor en libros, algunas de manera significativa. Esto ha pasado en gran medida por el alza en las tasas de interés. Muchas veces los inversionistas piensan que, por ejemplo, para qué invertir en una Fibra si tienen un rendimiento libre de mercado con Cetes arriba del 8 por ciento y un dividendo de 9 o 10 por ciento. Ese es un tema que hay que atender, y, finalmente, las tasas de interés no podrán estar con estos niveles de forma permanente porque es muy costoso para el país. Cuando tú compras algún producto de inmuebles, las Fibras tienen una posibilidad de apreciación en el tiempo respecto de los activos, cosa que no se está reconociendo en los valores que hoy tienen en el mercado en general. Por otro lado, las Fibras tienen un porcentaje de su inversión en productos o proyectos en desarrollo, estos últimos involucran más riesgo, pero a la vez más rendimiento, y hoy el mercado no le está dando el valor a esa parte, donde tienes un capital invertido por dos o tres años que en este momento no te está generando rentabilidad, pero te la va a dar después, e, incluso, a valores superiores, porque en la parte del desarrollo, en general, la rentabilidad es mayor. No hay una valoración y apreciación de esto. ¿Qué tiene que pasar? Que las Fibras en general puedan comunicar y vender mejor su objetivo, sus beneficios y el potencial a futuro, y también, el mercado tiene que educarse mejor en este tema. Yo creo que es una gran figura y la mayoría de las Fibras van a seguir siendo exitosas.
SB: ¿Qué hay respecto al fondeo de Artha Capital?
VN: Ha sido diverso, mayoritariamente a través de instrumentos en el mercado, que fueron un buen acierto. Como los certificados de capital de desarrollo, de los cuales son las Afores los poseedores de estos papeles en gran proporción y medida. En ese sentido, tenemos una gran responsabilidad porque, como sabemos, ese es el ahorro de los trabajadores y necesitamos cumplir con lo que les ofrecimos en cuanto a regresarles su capital con un determinado rendimiento competitivo. Por otro lado, tenemos otros fondos de capital como los family office y estamos buscando diversificar un poco nuestra base de fondeo a otros inversionistas institucionales, nacionales o internacionales, estamos en ese proceso.
SB: ¿Qué opinas del actual desarrollo de las smart cities ligadas a los edificios inteligentes?
VN: También es algo muy necesario. Siento que todavía está muy verde en México y tiene que evolucionar mucho. Ya hay cuestiones que van más allá de tu proyecto y tienen que ver con esto de la ciudad inteligente y la optimización de los recursos. Por ejemplo, el tema del uso de energía y la fuente. Antes era Luz y Fuerza o CFE y esa era la opción; hoy hay muchas otras alternativas de cogeneración o autogeneración, de cómo hacerte de energía en el proyecto, de una forma más eficiente y sustentable. En los temas del agua también se ha trabajado mucho, sobre todo en un uso más eficiente en estrategias de reciclamiento; y en cuanto a plantas de tratamiento, se trata no sólo del manejo del agua para devolverla conforme a las normas aplicables, sino también para reutilizarla en tu edificio, y cada vez en mayor proporción. Yo creo que todavía hay mucho más qué hacer en temas de agua. En cuanto al diseño energético es imprescindible ver qué tanto consume tu edificio por el uso de aire acondicionado y tener estrategias térmicas más eficientes, es decir, usar menos recursos para la climatización en general. Toda la movilidad también tiene que ver mucho con las smart cities, cómo está conectado tu proyecto, qué tanto reduces la huella de carbono, qué tanto promueves el uso eficiente de otro tipo de vehículos. En nuestros proyectos contamos con el requerimiento de tener cierto espacio para estacionamientos de bicicletas o motocicletas. El tema de movilidad es importante. Considero que hay avances significativos, pero falta mucho por hacer, y la planeación es un punto en el que México tiene mucho por hacer. Tiene que ver en gran parte con el gobierno, que controla la definición de usos y destinos de los diferentes terrenos y la infraestructura. En México tenemos los tres niveles de gobierno que son el municipal, estatal y federal, e intervienen en la planeación de las ciudades, de los recursos e infraestructura. El artículo 115 constitucional le da la potestad de definir usos y destinos del suelo a los municipios. En muchos casos, la realidad es que no se tiene la capacidad para hacer un plan y programa de desarrollo urbano bien pensado, y mucho menos que esté integrado y coordinado en los niveles estatal y federal. Entonces, todavía hay mucho desorden en el desarrollo de las ciudades, en cómo se van empatando y coordinando mejor las infraestructuras a nivel estatal con las federales y municipales. Y todavía más complejo es el caso del municipio, ya que tres años es un periodo muy corto [para una administración]. Ya existe la posibilidad de reelección, pero, en general, cambian las administraciones y vienen cambios de ideas, planes diferentes, incluso a nivel estatal, y no hay continuidad ni visión a largo plazo. Ahí hay mucho que trabajar, y tiene que ver con la estructura de gobierno y un poco con las atribuciones y potestades que cada quien tiene. En la iniciativa privada, los desarrolladores trabajamos mucho conforme a las necesidades que vemos en el mercado, pero también cumpliendo y haciendo lo que nos permite la autoridad. Y si esa planeación, usos de suelo e infraestructura no están bien planeados, nosotros estamos sujetos un poco a eso y limitados hasta cierto punto para el mejoramiento de las smart cities.
SB: ¿Cómo llegaste a la dirección en Artha?
VN: Yo tengo más de 30 años en el negocio de desarrollo inmobiliario y he estado en todos los tipos de activos en esta industria. Por mi experiencia, me quedó muy bien la invitación en Artha Capital donde estoy desde hace un año. Los dos fundadores de la empresa, Carlos Gutiérrez y Germán Ahumada Alduncin, los conozco desde hace tiempo, incluso Ahumada y yo trabajamos juntos en ARA. En ese mismo tiempo tuve la oportunidad de conocer a Carlos Gutiérrez. Consolidando la plataforma inmobiliaria es que me hacen la invitación para este reto de crecimiento y para aprovechar las oportunidades. Hoy, la coyuntura es complicada por todos los cambios del entorno nacional, pero la visión de Artha Capital es a mediano y largo plazo y le estamos apostando a México.
